שוק הנדל"ן למגורים בישראל נקלע למשבר בולט ב-2025. לפי מרכז הנדל"ן, במהלך השנה נמכרו כ-34 אלף דירות בלבד, ירידה של 24% ביחס ל-2024. מדובר בשפל שנרשם בעיקר בצריכה של דירות בשוק החופשי, ששוק הנדל"ן המסחרי ראה בו תקופה חשובה של צמיחה.
מלבד ההיקף הנמוך של העסקאות, נרשמה גם ירידה במחירי הדירות החדשות בשיעור של כ-2.7%. מדובר בירידה חריגה בשוק הישראלי, שאופיין עד כה בעליות מתונות או בשוק יציב במחירים. הנתונים מעידים על שוק נדל"ן שמתמודד עם לחצים פנימיים וחיצוניים רבים.
הקושי להתייצבות בשוק נובע בין היתר מעליית מלאי הדירות הזמין שחצה את רף 80 אלף יחידות בסוף שנת 2025, זמינות לכ-28-31 חודשי היצע בממוצע ארצי – נתון שמבהיר את ההיצע הרב לעומת הביקוש המצומצם. בנוסף, גורמים חיצוניים כמו רמת ריבית גבוהה ומצב ביטחוני מתוח משחקים תפקיד מרכזי בהאטה.
מגמה נוספת שאינה נראית באותה חזות כמותיית היא העלייה בהגירה השלילית – לפי נתוני הלמ"ס, בשנת 2025 עזבו את ישראל כ-69 אלף תושבים, בעוד שחזרו רק כ-19 אלף, כך שהמאזן ההגירה הופך לשלילי בכ-50 אלף איש. המשמעות היא פחות ביקוש טבעי לדיור, בעיקר במרכז הארץ שבו המחירים גבוהים יותר, ומצטייר תהליך המתנה מצד הקונים, שמעדיפים לצמצם סיכונים ולהמתין לשלום ולריבית נמוכה יותר.
בדוחות חברות הבנייה הציבוריות מובילות השוק נרשמה ירידה ניכרת במכירות. חברת עמרם אברהם, הראשונה בטבלת המכירות לשנת 2025, מכרה רק 1,128 דירות, ירידה של כ-34% לעומת 2024. במבט עמוק יותר מתברר כי במכירות בשוק החופשי חלה צניחה דרמטית של 57%, בזמן שמכירת דירות במסגרת "דירה בהנחה" כמעט שלא נפגעו וירדו רק ב-2%.
גם חברות כמו אפי קפיטל ודמרי מתמודדות עם ירידות משמעותיות של 31% ו-24% בהתאמה בהיקף המכירות, כשמרבית המכירות מתמקדות בפריפריה – בדרום הארץ וגוש דן. מחירי הדירות הממוצעים של החברות היו נמוכים יחסית, סביב 1.46 מיליון שקל לדירה באפי קפיטל ו-2.45 מיליון שקל לדירה בדמרי. גם פה ניכרת תלות רבה במבצעי מימון ובהטבות, כאשר 80-70% מהמכירות נעשות בתנאי מימון שונים.
לדוגמה, באאורה כמעט 80% מהעסקאות התקיימו עם מבצעי מימון כמו 20/80 ו-15/85, שמגלמות הנחה של כ-1%-5% במחיר הדירה. המחיר הממוצע הרשמי לא כולל הנחות אלה, מה שמסביר מדוע יש פער בין מחירי הדירות המדווחים לבין התשלום הסופי בפועל.
מצב שונה מציגה ישראל קנדה, חברת נדל"ן יוקרתית יותר, שמכרה בשנת 2025 סך של 337 דירות במחיר ממוצע גבוה של כ-6.2 מיליון שקל לדירה. 80% מהמכירות שלה בוצעו בתנאי תשלום רגילים ללא מבצעי מימון, מה שמדגים שלמרות הירידה הכללית בשוק, בפלח היוקרתי התלות בהטבות נמוכה יותר. עם זאת, גם ישראל קנדה מתמודדת עם פער בין החתימות על עסקאות להכנסות המזומנים בפועל.
רוטשטיין, חברה שמתמקדת בשוק הבינוני, דווקא רשמה עלייה של 35% במכירות עם 354 דירות ב-2025, אך ההכנסות והרווח הגולמי שלה נפגעו בחדות – ירידה של כ-42% ו-54% בהתאמה. גם כאן ניכרת תלות בתנאי מימון מיטיבים שיכולים להכביד על תזרים המזומנים והרווחיות.
מאפיין ברור בשוק הנוכחי הוא ההסתמכות הגוברת על הטבות לשיווק הדירות בשל המצב הכלכלי, הריבית הגבוהה, וההמתנה המתמשכת מצד הקונים. המשמעות היא שהעיקרון ש"לקוח הוא המלך" מתבטא היום במבצעי מימון, הנחות והטבות, שפוגעים ברווחיות החברות ולא משפיעים בהכרח על תקציב הרכישה הממוצע במשק.
לסיכום, שוק הנדל"ן ב-2025 מתאפיין בצניחה חריפה במכירות ובעיצומה של תקופת אי ודאות משמעותית. ירידת הביקוש נובעת הן מהגירה שלילית חסרת תקדים והן מהמתנה של הקונים לתנאים טובים יותר. מול זאת עומד מלאי דירות גדל, ריבית גבוהה, ואי ודאות ביטחונית.The next chapters are expected to continue בזהירות. חברות נדל"ן צפויות להמשיך להפעיל הטבות פיננסיות ולקיים שיווק אגרסיבי, בעוד שהקונים ממשיכים להשאיר את ההחלטה לרכוש בהמתנה עד שתתחולל התבהרות במצב.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה