כלל ביטוח ופיננסים ומנרב נדל"ן חתמו על הסכם אסטרטגי שבמסגרתו תשקיע כלל עד 250 מיליון שקל בפרויקטי התחדשות עירונית של מנרב. ההסכם נחתם אתמול, לאחר משא ומתן שהחל במרץ השנה, ומנרב דיווחה עליו הבוקר לבורסה. מדובר באחת העסקאות הגדולות שנרשמו לאחרונה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל.
ההשקעה תתבצע דרך שותפויות ייעודיות מוגבלות שיוקמו לכל פרויקט בנפרד. מנרב תחזיק ב-70% מכל שותפות, וכלל תחזיק ב-30% הנותרים. אבל חלוקת הזכויות לא משקפת את חלוקת הכסף: מנרב תעמיד רק 40% מההון העצמי הנדרש לכל פרויקט, בעוד כלל תספק 60%. כלומר, כלל מממנת יותר אבל מחזיקה בפחות שליטה - מבנה שמשקף היגיון פיננסי ברור לשני הצדדים.
המבנה הפיננסי עצמו מורכב משני רבדים. כ-70% מהכסף שכלל תעמיד יוגדר כ"הון עדיף" הנושא תשואה שנתית מועדפת של 7% במונחים נומינליים. מדובר בקדימות לקבלת רווחים לפני שאר השותפים. יתרת ההשקעה, שמהווה כ-30% מחלקה של כלל, תועמד כהון רגיל המשתתף ברווחי הפרויקט לפי חלקה בשותפות. הסדר כזה מקובל בין יזמים לגופים מוסדיים ומאפשר לכלל לשלב בין בטחון מסוים לבין פוטנציאל עליה.
בשלב הראשון, 130 מיליון שקל מתוך המסגרת הכוללת ייופנו לחמישה פרויקטים ספציפיים שכבר נמצאים בצנרת של מנרב. ארבעה מהם נמצאים בחולון: שני מתחמים ברחוב שנקר (מספרים 3-7 ו-9-15), פרויקט במרבד הקסמים (10-14) ופרויקט ברחוב התחייה (5-11). הפרויקט החמישי ממוקם ברחובות, ברחוב טוכמן (153-154). יחד, חמשת הפרויקטים כוללים כ-800 יחידות דיור לשיווק ו-1,100 יחידות דיור לביצוע.
הכסף לא יזרום אוטומטית. ההשקעה בכל אחד מהפרויקטים מותנית בעמידה בשורת תנאים בתוך 24 חודשים. בין היתר נדרשים: דו"ח אפס עם רווחיות מינימלית, חתימת כלל בעלי הדירות על ההסכמים, החלטת ועדה מקומית למתן היתר בנייה מלא, וביצוע מכירות מוקדמות בהיקף שנקבע מראש. מדובר בתנאים שמשמשים כרשת ביטחון לכלל ומבטיחים שהכסף יגיע לפרויקטים שכבר הוכיחו בשלות מסוימת.
יתרת המסגרת, שמגיעה לכ-120 מיליון שקל, מיועדת לפרויקטים נוספים שיוצגו לכלל במהלך השנים הקרובות. לכלל ניתנת זכות ראשונים להשקיע בפרויקטים עתידיים של מנרב שיעמדו בקריטריונים שסוכמו. במקביל, גם למנרב ניתנת זכות ראשונים לשמש כקבלן המבצע בפרויקטים - דבר שמאפשר לה ליהנות הן מרווח יזמי והן מרווח קבלני.
ברק בנסקי, משנה למנכ"ל ומנהל חטיבת ההשקעות של כלל ביטוח ופיננסים, אמר כי "אנו מברכים על השותפות עם מנרב, מהחברות הוותיקות והמובילות בשוק הנדל"ן הישראלי, ורואים בהמשך ההשקעה ביטוי לאסטרטגיית ההשקעות ארוכת הטווח של כלל בתחום הנדל"ן המקומי". הוא הוסיף כי "אנו ממשיכים להביע אמון בכלכלה הישראלית ובחוסנו של המשק המקומי גם בתקופה מאתגרת זו".
אורי אריסון, מנכ"ל מנרב נדל"ן, ציין כי "העסקה עם כלל מסמנת עבורנו מעבר לשלב של צמיחה מואצת והרחבת הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית". לדבריו, "אנחנו מזהים פער אמיתי בשוק בין ביקוש עצום להתחדשות עירונית לבין היכולת של חברות לבצע פרויקטים לאורך זמן". אלי כהן, מנכ"ל קבוצת מנרב, הגדיר את ההתחדשות העירונית כ"הקטר שמניע את הבנייה למגורים בישראל". את מנרב ייצגו בעסקה עו"ד אורית ישראלי ועו"ד ליטל אפרתי ממשרד כורש ושות', ואת כלל ייצגו עו"ד אודי אפרון ועו"ד שרית מוסאיוף ממשרד פירון.
ההסכם משקף מגמה רחבה יותר שמתחזקת בשוק הנדל"ן הישראלי: גופים מוסדיים גדולים - חברות ביטוח, קרנות פנסיה וקופות גמל - מחפשים דרכים להיכנס לתחום ההתחדשות העירונית מבלי להקים זרועות יזמיות עצמאיות. השותפות עם יזמים מנוסים היא הפתרון המועדף. כלל עצמה כבר נקטה בגישה דומה בעבר, עם השקעה בחברת אאורה של יעקב אטרקצ'י. ההבדל כאן הוא בקנה המידה ובמבנה המדורג, שמשאיר למנרב שליטה תפעולית מלאה תוך כדי שהיא נהנית מהון חיצוני לצמיחה.
עכשיו יהיה מעניין לראות האם הפרויקטים יעמדו בלוחות הזמנים שנקבעו ויעברו את מחסום אבני הדרך תוך שנתיים. ענף ההתחדשות העירונית סובל מאחוזי נשירה גבוהים בשלבי התכנון - עיכובים בהיתרים, קשיי החתמה של דיירים ושינויים בשוק הדיור. ההצלחה של המודל הזה עשויה לקבוע אם גופים מוסדיים נוספים ימהרו לאמץ גישה דומה.
כלל ומנרב הציגו עסקה שמנסה לפתור בעיה אמיתית בשוק: איך ממנים פרויקטי פינוי-בינוי מורכבים בקנה מידה גדול - והתשובה, לפחות על הנייר, היא שותפות מוסדית מובנית עם תמריצים שמיישרים קו בין הצדדים.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה