קבוצת תדהר, חברת הנדל"ן הפרטית הגדולה בישראל, פרסמה טיוטת תשקיף ראשונה לקראת הנפקה בבורסה בתל אביב. לפי הערכות השוק, החברה מכוונת לשווי של 7 עד 8 מיליארד שקל לפני הכסף, וצפויה לגייס כ-1.5 מיליארד שקל תוך הצעת עד 30% מהונה למשקיעים. מדובר בהנפקת הנדל"ן הגדולה בבורסה בתל אביב מאז הנפקת קבוצת עזריאלי ב-2010, שגייסה אז לפי שווי של 7.5 מיליארד שקל ונסחרת היום ב-58 מיליארד שקל.
בתשקיף שפרסמה החברה, שבראשה עומדים יו"ר גיל גבע ומנכ"ל אורי לוין, נחשפים הנתונים הכספיים המלאים לראשונה. הכנסות תדהר הסתכמו אשתקד ב-2.9 מיליארד שקל, עלייה של 8% בתוך שנה. הרווח הנקי עלה ב-12% ל-201 מיליון שקל, על אף ירידה קלה בשיערוכי פרויקטים. שיעור הרווח הגולמי השתפר מ-13.6% ל-14.1%. לחברה הון עצמי של כ-2.75 מיליארד שקל המממן כ-28% ממאזן של כ-10 מיליארד שקל, ויחס חוב פיננסי נטו ל-CAP של 59%. מידרוג העניקה לחברה דירוג A2 באופק יציב.
תדהר, שהוקמה ב-1999, אינה חומקת מהאטת שוק הדיור. זרוע הייזום שלה מכרה ב-2025 רק 261 דירות - מחצית מהמספר שמכרה ב-2024. עם זאת, המחיר הממוצע לדירה זינק מ-3.3 מיליון שקל ב-2024 ל-4.1 מיליון שקל ב-2025. מתחילת השנה הנוכחית ועד לסיום הכנת הדוחות, מכרה החברה 120 דירות נוספות במחיר ממוצע של 3 מיליון שקל לדירה.
צבר הפרויקטים של תדהר בתחום הביצוע עומד על כ-50 מיליארד שקל, מתוכו צפויים להתממש פרויקטים בסכום כולל של 14.5 מיליארד שקל בחמש השנים הקרובות. החברה פעילה בתחומים רבים: ייזום דיור למגורים, בנייני משרדים, נדל"ן מניב, מלונאות וכן פרויקטים בחו"ל, בעיקר בגרמניה. בין פרויקטיה הבולטים: מגדל בן-השדרות בתל אביב, מלון סיקס סנסס בתל אביב שכבר הוקם כ-74% ממנו, ופרויקט משרדים בנתניה בן 46 אלף מטר רבוע. לחברה גם השקעות בשמונה חברות סטארטאפ בתחומי טכנולוגיה לבנייה ואקלים, בסכום כולל של כ-52.7 מיליון שקל.
אחד המניעים המרכזיים להנפקה הוא הוזלת עלויות המימון. עלות החוב המשוקללת של תדהר עומדת כיום על 6.28%, והחברה מכוונת להוריד אותה ל-4.8% נומינלי באמצעות גישה לחוב סחיר בשוק ההון. הפוטנציאל לחיסכון שנתי מוערך בכ-88 מיליון שקל. חלק מתמורת ההנפקה ישמש גם לפרעון חובות לגופים מממנים ולחלוקת דיבידנד בשנה הנוכחית.
ההנפקה צפויה להציף ערך משמעותי לשלושת בעלי השליטה. מייסדי החברה אריה בכר וגיל גבע מחזיקים כל אחד בכ-27.7% מהמניות, ושיעור זהה מחזיק המשקיע האמריקאי מארק וייסמן שהשקיע בחברה לפני למעלה משני עשורים. לפי שווי של 7 מיליארד שקל, יחזיק כל אחד מהשלושה במניות בשווי שוק של קרוב ל-1.9 מיליארד שקל. גם חברת הראל, המחזיקה בכ-13% מתדהר, צפויה לרשום רווח נאה - השקעתה בוצעה לפי שווי של פחות מ-4 מיליארד שקל.
מנכ"ל תדהר אורי לוין, לשעבר מנכ"ל בנק דיסקונט, מחזיק ב-1.5% ממניות החברה ומחכה לפרסם את ערכן. שכרו בשנתיים האחרונות הסתכם בכ-45 מיליון שקל - רחוק מהמגבלות שהוטלו עליו בימי הבנקאות. אשתקד עמדה עלות שכרו על 18 מיליון שקל, מתוכם 13.5 מיליון שקל בתגמול מבוסס מניות. ההנפקה תאיץ הבשלת 50% מאופציות נוספות שהוקצו לו, המייצגות 2.5% נוספים מהחברה.
הכניסה לבורסה מגיעה בעיתוי מורכב. מדד ת"א-בנייה ירד ב-12% בשבוע האחרון, על רקע חששות מהאטה בהפחתת הריבית של בנק ישראל בשל מחירי הנפט הגבוהים והמתיחות הגיאופוליטית. ייתכן שהמשקיעים יבקשו מתדהר להתמחר בהנחה מסוימת על השווי המבוקש, והערכות מציבות טווח אפשרי של 6.5 עד 7 מיליארד שקל. ההנפקה מנוהלת על ידי לידר הנפקות ודיסקונט קפיטל חיתום.
הנפקת תדהר אינה הנפקת הנדל"ן היחידה שמסעירה את הבורסה בימים אלה. יום לאחר שתדהר הגישה את טיוטתה, פרסמה גם קבוצת בסט, חברת בנייה שהוקמה ב-1972 על ידי בדיע טנוס ז"ל, טיוטת תשקיף משלה. לפי הערכות שוק, ההנפקה עשויה לשקף לחברה שווי של כ-4 מיליארד שקל, כשהיא מתכננת לגייס כ-400 מיליון שקל. שווי זה גבוה בלמעלה מכפול לעומת שווי של 1.1 מיליארד שקל שלפיו רכשה הפניקס את חלקה בחברה ב-2022. ההנפקה מובלת על ידי ברק לאומי חתמים, לצד הפניקס חיתום ולידר.
קבוצת בסט פועלת בשלושה תחומים מרכזיים: ביצוע וגמרים, שרשם ב-2025 הכנסות של כ-1.7 מיליארד שקל וצבר עבודות של כ-3.8 מיליארד שקל עם לקוחות כגון אמזון, אנבידיה וקבוצת עזריאלי; ייזום נדל"ן בישראל הכולל 19 פרויקטים פעילים עם כ-4,300 יחידות דיור לשיווק והכנסות צפויות של כ-7.5 מיליארד שקל; ופעילות בינלאומית באמצעות זרוע BST קנדה, הכוללת נכסים בהיקף של כ-650 מיליון דולר קנדי עם התמקדות בפרויקטי מולטי-פמילי ומרכזים רפואיים בצפון אמריקה. הכנסות הקבוצה ב-2025 הסתכמו בכ-1.9 מיליארד שקל, עלייה של 24% לעומת 2024, אולם הרווח הנקי ירד בחדות ל-52.2 מיליון שקל בלבד.
השאלה הגדולה היא האם השוק יקבל את שווי תדהר בנדיבות, או שהאטת המכירות בייזום ולחצי המימון יכריחו הנחה משמעותית. אם ההנפקה תצלח לפי השווי המלא, תצטרף תדהר לחמש חברות הנדל"ן הגדולות בבורסה, מעל אאורה ומתחת לישראל קנדה. בינתיים, הביקוש האמיתי ייבחן כשיצא ספר ההזמנות לדרך.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה