כפר סבא מתחדשת: "מתחם השדרה" יוצא לדרך

פרויקט "מתחם השדרה" להתחדשות עירונית בכפר סבא יוצא לדרך, בשיתוף חברות י.נ.ו.ב בנייה ופיתוח וקבוצת B.S.T. הפרויקט הוא חלק ממגמה רחבה שמשנה את פני שוק הנדל"ן למגורים בישראל: יזמים כבר לא מוכרים דירה, הם מוכרים אורח חיים.

שנים ארוכות חיפשו רוכשי דירות בעיקר את הדברים הברורים: כמה חדרים, איזו קומה, יש חניה, יש מרפסת. היום זה השתנה לגמרי. "רוכשי הדירות של היום חכמים ומודעים יותר. הם לא מחפשים רק דירה, אלא בוחנים לעומק את רמת החיים שהיא מציעה ומכלול האפשרויות שמציעה הסביבה", אמר צחי סופרין, יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין. לדבריו, הרוכשים "חוזרים למשרדי המכירות, שואלים שאלות עמוקות יותר על מה שמחכה להם ביום שאחרי", ואף משתמשים בכלי בינה מלאכותית כדי לנתח אזורים ולבחון עסקאות.

אסף סימון, מנכ"ל BST ייזום, שותפה בפרויקט בכפר סבא, תיאר את השינוי במילים ישירות: "אורח חיים כבר אינו עניין של מיתוג או שיווק, אלא שינוי אמיתי באופן שבו אנשים בוחרים לגור. אם בעבר הקרבה למקום העבודה הייתה הפרמטר המרכזי, היום יותר רוכשים מוכנים להתרחק גיאוגרפית לטובת איכות חיים, מרחבים פתוחים ונגישות תחבורתית". שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת י.נ.ו.ב בנייה ופיתוח, הוסיף כי הקורונה והמלחמה הממושכת "הובילו לשינוי עומק בדפוסי הרכישה ובהעדפות הקונים", כשהדור הצעיר מחפש "פתרון מגורים מותאם למציאות חדשה של אי-ודאות, עבודה מהבית ואתגרים ביטחוניים".

אחד השינויים הבולטים הוא מעמד הממ"ד. אם פעם היה אפשר להתפשר על דירה בלעדיו, היום זה כמעט בלתי אפשרי. אודי לוי, סמנכ"ל מכירות קבוצת כנען, אמר בצורה חדה: "דירות ללא ממ"ד נותרות בשוק שבועות ואף חודשים ללא מענה". לצד הממ"ד, המרפסת הפכה גם היא לעניין רציני יותר. "לא מסתפקים עוד ב-12 המ"ר הקלאסיים, אלא מחפשים מרחב שהייה חיצוני נוח ומרווח", הסביר לוי. עדית פרידמן, סמנכ"לית שיווק אשטרום מגורים, אמרה שהמלחמה היא שהובילה לשינוי העמוק ביותר: "הדרישה למרחב מוגן בתוך הדירה הפכה כמעט לתנאי בסיסי, במיוחד עבור משפחות עם ילדים".

מעבר לדירה עצמה, המגמה הגדולה היא עירוב שימושים ותכנון שכונתי. דודי קבסו, סמנכ"ל מכירות ופיתוח התחדשות עירונית בחברת י.נ.ו.ב, הסביר: "יזמים ברחבי הארץ מתכננים שכונות שלמות ולא רק בניינים, תוך דגש על פארקים, מוסדות חינוך, שטחי מסחר וקרבה לצירי תחבורה מרכזיים". לדבריו, המודל שנועד "לצמצם את התלות ברכב, לחזק את הכלכלה המקומית ולייצר חוויית חיים רציפה ונוחה יותר" הפך לסטנדרט שיזמים מאמצים כבר בשלב התכנון. ארז שפונדר, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר פדלון, ציין שהמגמה הזו כבר מגיעה ממרכזי הערים הגדולות גם לערים קטנות יותר: "מה שהתחיל בתל אביב או חיפה מגיע כעת גם למקומות כמו כפר יונה או אבן יהודה".

ההתחדשות העירונית, שמהווה כיום לפי הערכות בענף כ-50% מהתחלות הבנייה החדשות, מזינה ישירות את המגמה הזו. רוני כהן, מנכ"ל ושותף באלדר שיווק נדל"ן, הסביר שפרויקט פינוי-בינוי משמעותי של 300 עד 400 דירות דורש בהגדרה עירוב שימושים, כי "ועדה שמאשרת פינוי-בינוי דורשת מהיזם שיהיו בקומפלקס גם מוקדי תעסוקה, משרדים, מסחר, ובדרך כלל גם מבני ציבור לטובת חינוך. יזם קשוב לוקח את המסגרת הזו ויוצק בה מאפיינים של קהילה". עם זאת, ההתחדשות העירונית מתמודדת עם אתגרים משפטיים ותכנוניים מורכבים, שמשפיעים על קצב קידום הפרויקטים ברחבי הארץ.

שינוי נוסף שהענף מדגיש הוא חשיבות זהות הקבלן המבצע, לא רק היזם. אנה פוגל, סמנכ"לית השיווק של קבוצת רם אדרת, אמרה: "הטעות הנפוצה ביותר של רוכשים היא להסתכל על העסקה דרך שורת המחיר בלבד. בחירה שמבוססת רק על המחיר עלולה להתברר כבחירה יקרה יותר בהמשך, עיכובים במסירה, חוסר תיאום ופער בין ההבטחה לביצוע יכולים להפוך עסקה שנראתה מושכת על הנייר לתהליך מתיש וחסר-ודאות". לדבריה, הרוכשים מגיעים כיום "אחרי שערכו סקר שוק מעמיק" ובוחנים גם את יכולת החברה לנהל את הפרויקט לאורך זמן ואת רמת השירות לאחר המכירה.

הדור הצעיר של הרוכשים מביא גם גישה פיננסית חדשה לשוק. אוהד אסרף, מנכ"ל ארי מגורים לשיווק נדל"ן, תיאר קהל חדש שנוצר בזכות מבצעי מימון: "מדובר בצעירים בגילים נמוכים יותר מבעבר, יוצאי צבא ואפילו חיילים בסדיר, שנחשפו לכדאיות העסקה דרך קהילות השקעה ומארגני קבוצות רוכשים". לדבריו, רבים מהם מסתכלים על הדירה גם ככלי השקעה ולא רק כפתרון מגורים, ומגיעים עם הבנה פיננסית של העסקה: "שמים הון התחלתי נמוך, דוחים את נטילת המשכנתה, הסכומים לא צמודים למדד, ויש אפשרות להמשיך ולהשקיע חלק מהון העצמי באפיקים אחרים בתקופת הבנייה".

השיווק עצמו השתנה בהתאם. עוז סלטון, מנהל השיווק והמכירות של חברת אב-גד, תיאר את המעבר: "אנחנו רואים פרויקטים שמדברים על חיי שכונה, עם תכנון מוקפד של מרחבים ציבוריים. גם השיווק עצמו השתנה: פחות הדמיות של סלון, ויותר הדמיות של חיים: ילדים בפארק, קפה מתחת לבית, אנשים ברחוב". אורטל הרוש, מנהלת השיווק והמכירות בקבוצת שובל, הוסיפה שהשוק כבר נכנס לעידן של בינה מלאכותית: "לקוח מגיע למשרד אחרי שכבר ביקר בדירה מהבית. מי שלא מדבר בשפה הזו, יישאר מאחור".

פרויקט "מתחם השדרה" בכפר סבא, שנמצא עכשיו בתחילת דרכו, ייבחן כמקרה מבחן לכל המגמות האלה: האם שיתוף הפעולה בין י.נ.ו.ב לקבוצת B.S.T יצליח לתרגם את החזון של "קנייה שכונתית" לפרויקט מגורים שרוכשים ירצו לקרוא לו בית, תוך התמודדות עם האתגרים המשפטיים והתכנוניים שמאפיינים את ענף ההתחדשות העירונית בישראל.