שוק הנדל"ן בשכונת גבעת רמב"ם בגבעתיים, אחת השכונות המבוקשות ביותר באזור המרכז, מראה ב-2026 סימני קירור ברורים. אחרי שמחירי הדירות כמעט הוכפלו בעשור האחרון, העסקות האחרונות חושפות שינוי מגמה: מוכרים שנאלצים להתגמש, תשואות שנשחקות לרמות נמוכות במיוחד, וקונים שבודקים ומתמקחים הרבה יותר מבעבר.
הנתונים מהשטח מלמדים על פערים גדולים בין סוגי הנכסים. דירות חדשות בשכונה נמכרות כיום בטווח של 52,000 עד 55,000 שקל למטר, בעוד שדירות ישנות נעות בין 40,000 ל-45,000 שקל למטר, בהתאם למצב הבניין וקרבתו לפרויקטים עתידיים. מדובר בפער של מאות אלפי שקלים בין שתי דירות בעלות שטח זהה - ולפעמים אפילו יותר ממיליון שקל. העסקות האחרונות ממחישות את הפיזור: דירת שלושה חדרים ברחוב רמב"ם נמכרה תמורת 3.15 מיליון שקל (52,500 שקל למטר), בעוד שדירת ארבעה חדרים ברחוב טיבר נסגרה על 2.85 מיליון שקל - כ-43,700 שקל למטר בלבד.
הזינוק הגדול בשכונה התרחש בעיקר בין 2020 ל-2023, כשסביבת ריבית אפסית, ביקושים גבוהים וציפיות להתחדשות עירונית דחפו את המחירים בעשרות אחוזים. דירות שנמכרו לפני כעשור ב-1.3 עד 1.6 מיליון שקל עוברות כיום בית ביותר מ-3 מיליון שקל. אבל מ-2025 ואילך העלאות הריבית, הירידה בכמות העסקות והקושי לעמוד במשכנתאות יצרו בלימה ברורה. בחלק מהעסקות נרשמו ירידות של כמה אחוזים ביחס לשיא של 2022-2023, בעיקר בדירות ישנות שאינן מצוידות בממ"ד, מעלית או חניה.
למשקיעים, גבעת רמב"ם כבר פחות אטרקטיבית. התשואה השנתית נעה כיום סביב 2% עד 2.5% בלבד, ולעתים אף פחות בדירות חדשות שנרכשו במחירים גבוהים במיוחד. דירת שלושה חדרים שנמכרת ב-3 מיליון שקל מושכרת בדרך כלל ב-6,500 עד 7,500 שקל בחודש - תשואה שקשה להצדיק בתקופה שבה אפיקים סולידיים בבנקים מציעים יותר. דירות חדשות וגדולות יכולות להגיע לשכר דירה של מעל 10,000 שקל בחודש, אבל מחירי הרכישה שלהן כל כך גבוהים שהתשואה נשארת מוגבלת באותה מידה.
המנוע שמחזיק את השכונה בחיים הוא ההתחדשות העירונית. גבעת רמב"ם נמצאת בעיצומו של אחד מגלי הפינוי-בינוי הגדולים באזור המרכז, עם עשרות פרויקטים בשלבים שונים - חלקם כבר בביצוע מתקדם, חלקם בהליכי אישור. הבנייה החדשה הופכת רחובות ותיקים לאתר בנייה אחד רחב, ובמסגרת הפרויקטים השונים מקודמות בשכונה אלפי יחידות דיור חדשות. עבור רוכשים למגורים, זה עדיין יתרון משמעותי: הם משלמים היום על דירה ישנה ומהמרים על כך שהיא תיכנס בעתיד לפרויקט.
התמונה הארצית מוסיפה הקשר. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הדירות החדשות עלו בפברואר-מרץ 2026 ב-0.4% - אבל כשמנטרלים את דירות מחיר מטרה, מקבלים דווקא ירידה של 0.3%. הדבר מצביע על כך שדירות בהנחה, שמהוות כ-28% מהדירות החדשות שנמכרו, הן שמרימות את הממוצע. בשוק היד שנייה, לעומת זאת, המחירים ממשיכים לעלות - מפתיע, בהתחשב בכך שאין שם מבצעי מימון או הטבות עקיפות.
גם בטבריה, שוק שמשך בשנים האחרונות משקיעים רבים בזכות מחירי כניסה נמוכים, ה-2026 מביא איתה זהירות. מחירי הדירות בעיר נעים כיום בין 11,000 ל-16,000 שקל למטר, ודירות ותיקות נמכרות לעתים גם ב-8,000 עד 9,000 שקל למטר. ב-2022 הטווח עמד על 9,000 עד 12,000 שקל למטר - כלומר יש עלייה, אבל בצד שלה גם עסקות נמוכות מאוד שמסמנות שהשוק לא אחיד. דירת שני חדרים וחצי ברחוב רוטשילד נמכרה לאחרונה ב-410,000 שקל בלבד, כ-8,400 שקל למטר - מחיר שכמעט לא קיים בשום עיר אחרת קרוב לאזור הביקוש.
תשואות המשקיעים בטבריה עומדות על 3% עד 4% בשנה, גבוהות יותר מגבעת רמב"ם, אבל לא גבוהות בצורה שמצדיקה השקעה ללא בדיקה מעמיקה. השכירות החציונית בעיר עומדת על כ-3,100 שקל בחודש: 2,600 שקל לדירת שלושה חדרים, 3,650 שקל לארבעה חדרים ו-5,250 שקל לחמישה חדרים. מחירי השכירות עלו בשנה האחרונה ב-4.27%, מה שתומך מעט בתשואה גם כשמחירי הקנייה מתמתנים. עם זאת, מי שרוכש בטווח העליון של 15,000 עד 16,000 שקל למטר צריך לחשב מחדש.
בשוק השכירות הכללי, נתוני הרבעון הראשון של 2026 מראים עלייה ממוצעת של 0.7% לעומת הרבעון הקודם, כשהשכר הממוצע עמד על 5,027 שקל בחודש. הערים היקרות ביותר הן תל אביב עם 7,351 שקל בחודש, הרצליה עם 6,647 שקל וכפר סבא עם 6,054 שקל - שם נרשמה קפיצה שנתית של כמעט 6%. שכר הדירה הנמוך ביותר נמצא בבאר שבע: 3,131 שקל בחודש בממוצע, ודירת אחד עד שני חדרים שם עולה בממוצע 2,281 שקל בחודש.
השאלה שעומדת בפני רוכשים ומשקיעים ב-2026 היא כבר לא "האם לקנות" אלא "מה בדיוק לקנות ובאיזה מחיר". בגבעת רמב"ם כמו בטבריה, הנתונים מלמדים שהשוק הפך בוגר ומפוכח יותר: פחות חפיפה, יותר בדיקות ויותר משמעות לפרטים הקטנים - קומה, מצב הבניין, קרבה לפרויקט עתידי. ההיצע הגדול של דירות חדשות שעתיד להגיע בשנים הקרובות, הן בגבעתיים והן בטבריה, צפוי להמשיך ולרסן את קצב עליית המחירים גם בטווח הבינוני.
שוק הנדל"ן ב-2026 מצוי בשלב של מיצוי אחרי שנות עליות חדות, כשהרוכשים מחזיקים בכוח מיקוח שלא היה להם זמן רב.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה