שוק הנדל"ן הישראלי של 2026 מציג שתי תמונות סותרות לכאורה: בשטח, מלאי הדירות הלא מכורות מתקרב ל-86 אלף יחידות ולפי חלק מההערכות עלול לחצות את רף 90 אלף הדירות. בתל אביב לבדה קרוב ל-10,000 דירות חדשות ממתינות לרוכשים, ובירושלים למעלה מ-10,200 דירות נוספות. אלא שבאותה עת, מדד ת"א-נדל"ן, המרכז את מניות הנדל"ן והבנייה המרכזיות בישראל, רשם עלייה של למעלה מ-17% מתחילת השנה.
הסבר לפער הזה מצוי בהבדל המהותי שבין שני השווקים. רוכשי דירות פועלים מתוך זהירות ומגיבים לריבית הגבוהה, לנטל המשכנתא ולחוסר הוודאות הביטחונית. שוק ההון, לעומת זאת, מתמחר את המציאות של מחר. המשקיעים בבורסה אינם שואלים כמה דירות נמכרו ברבעון האחרון, הם בוחנים מה ייראה הענף בעוד שנה או שנתיים, ומוכנים לשים כסף על ההנחה שהריבית תרד ועלויות המימון יתייצבו.
הנתונים בשוק ההון ממחישים זאת. מניית ישראל-קנדה רשמה עלייה של יותר מ-41% מתחילת השנה לפי שיאה, ושווי השוק שלה חצה את רף 7.9 מיליארד שקלים. חברת עזריאלי גרופ ממשיכה להציג שווי שוק של עשרות מיליארדי שקלים ויציבות יחסית. חברות נוספות כגון מלירסון, ביג ושיכון ובינוי ממשיכות לרכז עניין מצד המשקיעים. בנוסף, נכון לתחילת 2026 נסחרות בבורסה 146 סדרות אג"ח של חברות בנייה ונדל"ן, בהיקף כולל של כ-32 מיליארד שקל. גופים מוסדיים כמו מגדל, הראל, מנורה מבטחים ואלטשולר שחם ממשיכים לרכוש חוב של חברות נדל"ן, אות שמבחינתם הענף רחוק מקריסה.
גל ההנפקות המתגבש מחזק תמונה זו. יותר מ-30 טיוטות תשקיף כבר הוגשו לרשות ניירות ערך, כאשר חלק משמעותי מגיע מתחום הנדל"ן והבנייה. בין המנפיקות הצפויות: חברת "תדה" לפי שווי מוערך של כ-7.5 מיליארד שקל, חברת BST Group לפי שווי של כ-3.5 מיליארד שקל, חברת אביסרור לפי שווי של כ-2 מיליארד שקל, וחברת Reisdor לפי שווי של בין 2 ל-2.2 מיליארד שקל תוך ניסיון לגייס כ-400 מיליון שקל מהציבור. אם המשקיעים באמת היו חוששים מקריסת הענף, הציבור המוסדי לא היה מזרים אליו מיליארדים.
מנגד, בשטח התמונה מורכבת. ארז כהן, שמאי מקרקעין ותיק הפועל בתחום כ-32 שנה, מתאר "קיפאון בביצוע עסקאות" ולא קריסה. לדבריו, באזורי הביקוש היקרים, ובמיוחד בדירות שמחירן חוצה את רף 50 אלף שקל למ"ר, ניכרת עצירה בביקושים. "מה שמעל 50 אלף שקל למ"ר בהחלט מסתמן כנקודה שבה יש עצירה", הוא אומר. בפריפריה, לעומת זאת, השינויים מתונים יותר. כהן מזהיר כי משקיעים כמעט נעלמו מהשוק, שכן התשואה השוטפת משכירות נמוכה ועליית הערך כבר אינה מובטחת כבעבר. לרוכשי דירה ראשונה, לעומת זאת, הוא מציין כי "ידו של הרוכש כיום על העליונה", עם אפשרות גדולה יותר להתמקח ולקבל הטבות מימון.
הקבלנים מצדם מחזיקים בקו נוקשה. רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אמר בכנס אלי הורביץ': "האמירה שלפיה היזם והקבלן יכולים לקבל החלטה להוריד את מחירי הדירות נטולת קשר למציאות". בריק הסביר שמעל 20% ממחיר דירה חדשה נובע ממחיר הקרקע שהמדינה שולטת בו, ושהרגולציה הכבדה וביורוקרטיית הרישוי מונעים הזלת מחירים. "בשנת 2024 הוצאת היתר בנייה ארכה כ-40 חודש ומעלה", ציין. את ממוצע ההחזר החודשי למשכנתא הוא הציג בנתון חד: "זינק מ-6,000 שקל לחודש ל-11,000 שקל בחודש בממוצע".
גורם נוסף שמשפיע על הענף הוא מהלכי הבנק המרכזי. דבריו של נגיד בנק ישראל, פרופסור אמיר ירון, בכנס אלי הורביץ', לפיהם "ככל שהציפיות לאינפלציה ימשיכו לרדת, זה מצדיק מדיניות מוניטרית מרחיבה יותר ובקצב מהיר יותר", שלחו את הדולר לזינוק של יותר מ-2% בתוך יומיים, עם שער יציג שנקבע על 2.872 שקלים. בשוק ההון פירשו את האמירה כאיתות לירידת ריבית חדה יותר מהצפוי, וכעת מתמחרים כי ריבית בנק ישראל תעמוד בעוד כשנה על 3%. רונן מנחם, הכלכלן הראשי של בנק מזרחי טפחות, מסייג: "אין משתנה כלכלי שאתה יכול להגיד עליו שהוא משנה כיוון אחרי תהליך של יומיים". הריבית הגבוהה לבדה, הוא מדגיש, אינה מסבירה את תנועות השוק, שכן הזינוק בשקל הגיע גם מיצוא ההייטק ומהעלייה בבורסות האמריקניות.
בצד הזה של המשוואה, הבורסה בתל אביב עצמה ננעלה לאחרונה בירידות, עם מדד ת"א-35 שאיבד 1.07%, על רקע מתיחות גיאופוליטית מול איראן, עלייה במחירי הנפט לכ-95 דולר לחבית, ותחזית צמיחה מעודכנת ומתונה יותר של ה-OECD לישראל לשיעור של 3.3% בלבד השנה. מדדי הביטוח והבנקים בלטו בירידות, בעוד מניות ביטחוניות והטכנולוגיה הציגו עמידות יחסית.
על פי הניתוח שעולה מן הנתונים, מה שמתרחש בשוק הנדל"ן הישראלי אינו בהכרח "משבר" במובן הקלאסי, אלא תהליך סינון וקונסולידציה. חברות חלשות שאינן יודעות לגייס הון בשוק ההון עלולות להצטמק או להיעלם, בעוד החברות הגדולות מנצלות את התקופה לחיזוק עמדתן ולרכישת נכסים במחירים נוחים. הציפיות להפחתות ריבית בהמשך השנה, שהודעת הריבית הקרובה ב-6 ביולי צפויה לסמן, עשויות להוות גורם משנה-כיוון, אם כי המומחים מזהירים מפני הסקת מסקנות מוקדמות מתנועות שוק של ימים בודדים.
שוק הנדל"ן הישראלי עומד בפני מבחן של מי שורד את עידן הכסף היקר, כאשר התשובה תלויה פחות בפטיש ובמגדל ויותר ביכולת לגייס הון בשוק ההון.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה