מחירי הדירות ברובע שדה דב בצפון תל אביב נעים בין 60 ל-90 אלף שקל למ"ר, כשהטווח הרשמי של רוב הפרויקטים עומד על 75 עד 85 אלף שקל למ"ר. הרובע, שמתוכנן לכלול כ-16 אלף דירות חדשות לצד שטחי מסחר, תעסוקה ומלונאות, נחשב לאחד הסיפורים הגדולים בשוק המגורים הישראלי בשנים האחרונות. אבל מתחת למחיר היוקרתי מסתתרת תמונה מורכבת.
הדוחות האחרונים של החברות הפעילות ברובע מציגים האטה מובהקת בקצב המכירות. חברת ישראל קנדה מכרה ברבעון הראשון של 2026 ארבע דירות בלבד בפרויקט ריינבו, לעומת קצב גבוה בהרבה בתקופות קודמות. החברה אמנם כבר סגרה קרוב ל-300 עסקאות בפרויקט, ולכן ההאטה בשלב הנוכחי יחסית צפויה, אך המחיר הממוצע שדיווחה עמד על כ-85.7 אלף שקל למ"ר כולל מע"מ, כמעט זהה לממוצע ב-2025.
גם אצל דמרי התמונה לא פשוטה. בפרויקט YAMA נמכרו ברבעון הראשון תשע דירות בלבד, כאשר ארבע מתוכן נרכשו על ידי בעל השליטה יגאל דמרי ובני משפחתו. המחיר הממוצע בעסקאות 2025 של דמרי עמד על כ-82.5 אלף שקל למ"ר, אך החברה מחשבת את ההכנסות הצפויות מהמלאי שטרם נמכר לפי כ-73.2 אלף שקל למ"ר בלבד, פער שמעיד על הציפייה לתמחור שמרני יותר בהמשך.
בפרויקט המשותף של מבנה, לוינשטין הנדסה ואלייד נמכרו ברבעון הראשון 11 דירות. המחיר הממוצע שדווח עמד על כ-64.7 אלף שקל למ"ר, אך לאחר סיום הרבעון, בשמונה עסקאות נוספות, קפץ הממוצע לכ-81.6 אלף שקל למ"ר. חשוב לציין כי בדוחות לוינשטין מצוין שהמחיר כולל הפחתת רכיב מימון משמעותי. לאחר ניטרול ההטבה, המחיר ברבעון הראשון יורד לכ-60.9 אלף שקל למ"ר, ובעסקאות שלאחר מכן לכ-76.8 אלף שקל למ"ר. מדובר בפער של יותר מ-6% מהמחיר הנקוב, מבצעי מימון שמסתירים הנחה גלומה.
אחד הגורמים שמכבידים על השיווק הוא זיהום הקרקע ומי התהום שהתגלה בחלקים מהרובע, בעיקר באזורו הצפוני. מדובר בתרכובות PFAS, חומרים עמידים שמקורם האפשרי בשימושים ההיסטוריים של שדה התעופה שפעל במקום. אם עלויות הטיפול בקרקע יפלו לבסוף על היזמים, הן עלולות להגדיל את עלויות ההקמה ולדחות חלק מהפרויקטים. שדה דב נרכש במחירי קרקע גבוהים שמגלמים ציפיות למחירי מכירה גבוהים, כך שכל עלות נוספת מקטינה את מרווח הביטחון של היזם.
הגורם השני הוא ההיצע הכולל בתל אביב. בעיר יותר מ-10 אלף דירות חדשות לא מכורות, ותוכנית הרבעים 5 ו-6 צפויה להוסיף פוטנציאל של כ-5,000 דירות נוספות בלב העיר. שדה דב אינו פועל בוואקום. רוכש שבוחן דירה בצפון תל אביב מסתכל גם על חלופות בהתחדשות עירונית, על דירות יד שנייה ועל היכולת לקבל תנאי תשלום טובים יותר במקומות אחרים.
לצד ההיצע הגדול, שוק הדירות בתל אביב סופג גם מכה מכיוון בלתי צפוי: עובדי ההייטק, שהיו שנים אחד ממנועי הביקוש המרכזיים בעיר, קונים פחות. נתונים של משרד האוצר מצביעים על כך ששיעור ההייטקיסטים בקרב רוכשי דירות יד שנייה בתל אביב ירד ל-11% בלבד באפריל. בדירות חדשות חלקם עומד על כ-18%, גם שם ירידה ניכרת. גל פיטורים, ירידת ערך אופציות, חולשה בדולר וחוסר ודאות כלכלית הורידו בהערכת אנשי הענף בכ-30% עד 40% את כוח הקנייה של חלק ממועמדי הרכישה המרכזיים.
ברקע כל זה פועלים גם גורמים מקרו-כלכליים שמוסיפים אי-ודאות. מחירי הנפט זינקו לאחרונה לכ-96.59 דולר לחבית בעקבות התקיפות הישראליות באיראן, המתיחות הגיאופוליטית לוחצת על שווקי ההון, ובוול סטריט נרשם לאחרונה היום הגרוע ביותר מאז אוקטובר. כשהסביבה הכלכלית הגלובלית מעורערת, גם רוכשים עם יכולת פיננסית עשויים לדחות החלטות גדולות.
מנגד, יש גם נתונים שמצביעים על כיוון אחר. הצריכה הפרטית בישראל חזרה בחודש מאי לרמות שיא, עם הוצאות בכרטיסי חיוב שהגיעו ל-52.4 מיליארד שקל, עלייה של 10.1% לעומת מאי 2025. הציבור חוזר להוציא כסף, גם אם לא בהכרח על דירות.
שדה דב נשאר רובע עם יתרונות מובנים: קרבה לים, מיקום בצפון תל אביב, מיזם עירוני בקנה מידה גדול עם תשתיות מלאות. השאלה שמרחפת מעל השוק היא לא אם הרובע יצליח בטווח הארוך, אלא כמה זמן תימשך ההאטה הנוכחית ומה יהיה עומק ירידות המחירים עד שהשוק ימצא את שיווי המשקל החדש שלו.
שדה דב נשאר יוקרתי על הנייר, אבל הפער בין המחיר הרשמי לבין מה שנסגר בפועל ממשיך להתרחב.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה