דוח המבקר: מאות מיליונים להתחדשות עירונית לא נוצלו

מבקר המדינה מתניהו אנגלמן פרסם דוח חריף המצביע על כשלים מהותיים בקידום ההתחדשות העירונית בישראל. הממצאים חושפים תמונה עגומה: תקציב ממשלתי של 660 מיליון שקל שהוקצה לרשויות המקומיות כתמריץ לבנייה לא מומש במלואו, מרבית הפרויקטים ממוקדים במרכז הארץ, ובפריפריה שבה הצורך בחיזוק מבנים דחוף ביותר - המצב קרוב לאפס.

הדוח, שסקר את הנעשה בתחום ההתחדשות בשנים 2021 עד 2024, מהווה המשך לביקורת קודמת שפרסם אנגלמן בשנת 2023 - ביקורת שלפי הדוח החדש כמעט ולא יושמה. מדובר בתחום שיש לו השפעה ישירה על מיליוני דיירים המתגוררים במבנים ישנים, חלקם ללא ממ"דים וללא כל חיזוק מפני רעידות אדמה.

הכשל התקציבי הבולט ביותר נוגע להסכמי המסגרת שנחתמו בין הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לבין 12 עיריות בשנת 2023, בהיקף של 440 מיליון שקל. בדיקת משרד המבקר מצאה כי מתוך סכום זה נוצלו בפועל רק 144.5 מיליון שקל - כלומר 33% בלבד. בשתי ערים מרכזיות, לוד וקריית ים, לא נוצל אפילו שקל אחד מהתקציב שאושר להן. בבית שמש נוצלו 2% בלבד מתקציב של כ-33 מיליון שקל. לעומת זאת, עיריית רמת גן ניצלה כ-98% מהתקציב שאושר לה, ועיריות בת ים וירושלים ניצלו 82% ו-76% בהתאמה.

בנוסף להסכם המסגרת הראשון, נחתם במאי 2024 הסכם מסגרת שני בסך 220 מיליון שקל עם שש ערים נוספות. כדי לקבל את הכסף, נדרשו הרשויות להתחייב על הוצאת היתרי בנייה ל-3,500 יחידות דיור לפחות על פני חמש שנים, בקצב של לפחות 600 היתרים בשנה. הרשות המקיימת את התנאים היתה זכאית ל-20,000 עד 30,000 שקל עבור כל היתר לדירה תוספתית.

עיריות לוד ונתניה הסבירו כי הן מתקשות לממן את חידוש התשתיות מכיסן לפני שהכסף מועבר אליהן, ושקשה להן להעריך מראש את העלות האמיתית של התשתיות. בעיריית קריית ים אף פקעה הזכאות למימון, לאחר שיזם החליט להגיש תוכנית מחדש - ובכך "הפיל" את החישוב שעליו התבססה העירייה.

לצד הכשל התקציבי, מצא המבקר ריכוז גיאוגרפי חמור של הפרויקטים. מתוך 814 מיזמי פינוי ובינוי המקודמים בישראל כיום, 472 מיזמים - כ-58% - ממוקמים במחוזות המרכז ותל אביב בלבד - 33% במחוז תל אביב ו-25% במחוז המרכז. במחוזות הצפון והדרום יחד מקודמים 98 מיזמים בלבד. בבית שאן, טבריה, צפת וקריית שמונה - כולן רשויות הנמצאות באזורים המועדים לרעידות אדמה חזקות - הוצאו בין 2017 ל-2025 היתרי בנייה ב-23 מיזמים בלבד.

ההסבר המבני לתמונה הזו הוא ה"מכפיל" - היחס בין מספר הדירות החדשות שמוצע לבנות לבין מספר הדירות הקיימות. במחוז תל אביב המכפיל הממוצע הוא 3.2 בלבד, כי ערך הקרקע גבוה ומאפשר לקבלן להרוויח גם עם בנייה מצומצמת יחסית. במחוז הדרום, לעומת זאת, המכפיל עומד על קרוב ל-10, כי ערך הקרקע נמוך ורק תוספת עצומה של דירות יכולה להצדיק כלכלית את הפרויקט. בפועל, לא נמצא גוף שמסוגל לגשר על הפער הזה.

מבקר המדינה מצא גם כאוס מידע בין הגופים המעורבים. בלוד לבדה נמצא פער של כ-40,000 יחידות דיור בין הנתונים שהציגו משרד הבינוי והשיכון, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והעירייה עצמה. בקריית שמונה גילה המבקר כי לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אין כלל נתונים על הפרויקטים המקודמים בתחום העיר. "פערים אלה מצביעים על היעדר תיאום בעדכון המידע בין הגופים האמורים לשתף פעולה", כתב אנגלמן, "דבר העלול להשפיע על קבלת ההחלטות ועל הפניית משאבים הולמת".

בנוסף, 23 רשויות מקומיות מתוך 71 שבהן מקודמים מיזמי פינוי ובינוי פועלות עדיין ללא מינהלת התחדשות עירונית. רעננה היא דוגמה בולטת: לא רק שאין בה גורם מרכז לתחום, העירייה גם לא ניגשה לקולות הקוראים שפרסמה הרשות הממשלתית להקמת מינהלות. תוכנית אחת ברעננה, מתחם ברנדייס, נמצאת בהליכי אישור שנמשכים כבר 23 שנים.

המבקר ממליץ על שורה של פעולות: גיבוש תוכנית לאומית אחודה להתחדשות עירונית שעדיין לא קיימת, יצירת תנאים כלכליים שיאפשרו פרויקטים גם באזורים ללא כדאיות כלכלית מספקת, ופרסום קווים מנחים אחידים למסמכי מדיניות ברשויות. בנוסף, ממליץ המבקר למשרד ראש הממשלה, לרשות מקרקעי ישראל, למינהל התכנון ולרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לפעול ליצירת תנאים כלכליים שיאפשרו מיזמים גם באזורים הרגישים, ולבחון את החסמים שגרמו לאי-ניצול התקציבים עד תום שנת 2030, מועד סיום הסכמי המסגרת. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסרה בתגובה כי היא לומדת את ממצאי הדוח, וכי בימים אלה היא גובשת תוכנית תלת שנתית להסרת חסמים. הרשות הוסיפה כי הממשלה אישרה לאחרונה הקצאה של 1.4 מיליארד שקל לטובת מענקים והקמת מינהלות בערים בקו העימות, מבאר שבע ואשקלון בדרום ועד קריית שמונה בצפון.

פרק נוסף בדוח, שלא פחות חמור, עוסק במצלמות אכיפת חניה ברשויות מקומיות שנמצאו פועלות בניגוד לחוק תוך הפרת ההגנה על הפרטיות. ארבע רשויות בלבד - הרצליה, רמת גן, חדרה ובנימינה-גבעת עדה - הפעילו ב-2025 כ-189 מצלמות, שהניבו בשנת 2024 כ-121,000 דוחות ושלשלו לקופות הרשויות כ-44 מיליון שקל. בעיריית רמת גן נמחקו ב-2024 כ-256,000 אירועים חשודים כעבירות ממאגר הצילומים מבלי שנשמר תיעוד של סיבת המחיקה. בהרצליה ובחדרה, פקחים יכלו ביוזמתם לבטל את טשטוש הפנים של עוברי הדרך בסרטונים, דבר המנוגד לחוזר מנכ"ל משרד הפנים. המועצה המקומית בנימינה-גבעת עדה הפסיקה את אכיפת החניה במרץ 2024 אך המשיכה לצלם את הרחובות 24 שעות ביממה, ואף הסיטה את המצלמות לשימוש ביטחוני בלי אישור. מבקר המדינה אנגלמן ציין כי "השימוש של הרשויות המקומיות במצלמות לאכיפת דיני חניה ונת"צים מייעל את האכיפה, אולם הוא עלול לפגוע בפרטיות של עוברי הדרך, ולכן מחייב בחינה זהירה ושימוש מידתי ומוגבל."

הדוח הנוכחי מחזק דפוס שחוזר על עצמו: ישראל מצליחה לאשר עשרות אלפי יחידות דיור חדשות בשנה, בעיקר במרכז הארץ, אך מתקשה לתרגם את זה להתחדשות מבנים ישנים באזורים שבהם הצורך הוא דחוף ביטחונית - ולפי המבקר, בלי תוכנית לאומית ממשלתית שתשנה את התמריצים, המצב לא צפוי להשתנות.