הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה השיקה השבוע באופן רשמי מדד חדש למחירי הקרקעות למגורים בישראל, שיפורסם מדי שנה באמצע יוני. המדד מספק לראשונה תמונה שיטתית של השלב הראשון בשרשרת הנדל"ן - רכישת הקרקע - ומגלה תנודות חדות שהרבה יותר קיצוניות מאלה שנרשמו במדד מחירי הדירות.
לפי הנתונים, מאז 2004 ועד 2025 עלו מחירי הקרקעות למגורים בישראל בכ-250%, כלומר פי 3.5 - שיעור דומה לזה שנרשם במחירי הדירות באותה תקופה. אולם בטווח הקצר ההתנהגות שונה לחלוטין. ב-2020 וב-2022 זינקו מחירי הקרקעות ביותר מ-20%, ואז ב-2023 התרסקו ב-31%. ב-2024 עלו שוב ב-15%, ובשנה שעברה ירדו ב-4.9%. בסך הכל, מאז השיא שנרשם ב-2022, ירדו מחירי הקרקעות בכ-25%.
הלמ"ס מבהירה כי המדד כולל קרקעות למגורים ששווקו במכרזי המדינה ובשוק החופשי, אך אינו כולל קרקעות לבניית דירות מסובסדות כמו מחיר מטרה. הניתוח נעשה לפי השיטה ההדונית, המאפשרת לאבחן שינויי מחיר תוך פיקוח על מאפייני הקרקע, השונות הגיאוגרפית וסוגי המבנים.
הנתונים מגלים פערים בולטים בין סוגי הקרקעות. מחירי הקרקעות לבנייה רוויה ירדו ב-2025 בשיעור מתון של 3.9% בלבד, בעוד שמחירי הקרקעות לבנייה צמודת קרקע צנחו ב-18.1%. עו"ד שירן לוי, מומחית לעסקאות בתחום התכנון והבנייה, מסבירה כי הפער משקף ביקוש מתמשך לדירות במרכזי הערים ובאזורי הביקוש. "לעומת זאת, שוק צמודי הקרקע, הדורש הון עצמי גבוה יותר ומושפע יותר מעלויות המימון, חווה האטה משמעותית וירידה חדה בתיאבון הסיכון של היזמים", אמרה.
הסיבה המרכזית לתנודתיות הגבוהה היא שיזמים שרוכשים קרקע צריכים לתמחר כיום דירות שימכרו רק בעוד חמש שנים לפחות. לפיכך, מחיר הקרקע משקף תחזיות שוק, ריביות צפויות ועלויות מימון, שכולם השתנו בחדות מאז 2022. לוי מוסיפה כי "הקרקע הפכה לבולם הזעזועים של הענף. יזמים מתמודדים כיום עם עלויות מימון גבוהות, ריביות יקרות ועלייה בהוצאות הבנייה. במצב כזה קשה לגלגל את מלוא העלויות על רוכשי הדירות, ולכן ההתאמות מתבצעות בשלב רכישת הקרקע, באמצעות הצעות נמוכות יותר ותמחור מחודש של הסיכונים".
דוגמה ממחישה הם מכרזי שדה דב מ-2021, שבהם המחירים שהושגו גילמו מחירי דירות עתידיים של למעלה מ-60 אלף שקל למטר רבוע. החישובים הסתמכו על הנחות של ריבית נמוכה, מחירי דירות עולים ותחילת בנייה מהירה. עם עליית הריבית ב-2022 וההאטה בשוק הדירות, כל החישובים הפכו על פניהם. במכרז קרקעות שנעשה באותו אזור בשנת 2024, המחירים ליחידת דיור כבר היו נמוכים ב-40% מאלה של 2021.
גם בשוק הדירות החדשות ניכרים סימני שינוי. לפי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות החדשות ירדו בכ-4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, שיעור העסקאות שבוצעו במסגרת תוכניות סבסוד ממשלתיות עלה ל-38.7% מכלל העסקאות, לעומת 28.8% בתקופה הקודמת. לדברי לוי, כאשר מנטרלים את השפעת העסקאות המסובסדות, הירידה במחירי הדירות החדשות עומדת על 0.7% בלבד - מה שמלמד על יציבות יחסית בשוק החופשי.
בשוק הנדל"ן בולטת גם יציאתם של משקיעים. ברבעון הראשון של 2026 נרכשו בישראל כ-3,568 דירות להשקעה בלבד, אחד הנתונים הנמוכים בעשור האחרון. לשם השוואה, ברבעון הראשון של 2015 נרכשו יותר מ-9,100 דירות להשקעה. הסיבות כוללות ריביות גבוהות, עלויות תחזוקה ומיסוי, לצד אלטרנטיבות השקעה נזילות יותר בשוק ההון. היעלמות המשקיעים מתורגמת לצמצום ההיצע בשוק השכירות ולעלייה במחירי השכירות.
המדד החדש נחשב כלי משמעותי גם להערכת ציפיות היזמים לעתיד. ירידה של 4.9% במחירי הקרקעות ב-2025 מעידה כי היזמים אינם אופטימיים לגבי מחירי הדירות בשנים הקרובות, בניגוד לטענות הרווחות שלהם בפני הציבור. לוי סבורה כי "המדד החדש מעניק לראשונה תמונה ברורה של המתרחש בשוק הקרקעות וממחיש עד כמה השינויים הכלכליים משפיעים על קבלת ההחלטות של היזמים ועל עתיד שוק הדיור בישראל".
הלמ"ס תפרסם את המדד מדי יוני, ומהנדל"ן ינסו להיעזר בו כדי לעקוב אחר האם הפערים שנפתחו בשנות השיא ממשיכים להיסגר, וכיצד תמחור הקרקעות ישפיע על היצע הדירות בשנים הקרובות.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה