תל אביב עוקפת את ירושלים: זינוק בהתחלות הבנייה בעיר

שוק הנדל"ן מציג תמונה מורכבת: ב-12 החודשים בין אפריל 2025 למרץ 2026 החלה בנייתן של כ-76,470 דירות בישראל, עלייה של 1.7% לעומת התקופה המקבילה. אבל ברבעון הראשון של 2026 לבדו חלה צניחה של 14.7% לעומת הרבעון הראשון של 2025, כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו היום.

הנתון הבולט ביותר הוא הפער הגדל בין שתי הערים הגדולות בישראל. בתל אביב-יפו החלה בנייתן של כ-7,120 דירות ב-12 החודשים האחרונים, זינוק של 23% לעומת התקופה הקודמת. בירושלים, לעומת זאת, נרשמה ירידה של 25.4% לכ-6,080 דירות. הפתעה? ממש לא. ירושלים הובילה את טבלת הערים במשך שנים, ממסביבות 2022, ועכשיו חוזרת למקום השני. הפער בין שתי הערים הולך ומתרחב, ולא ברור מה יעצור אותו.

מבט על שאר הערים מחדד את התמונה. לוד דורגה שלישית עם 2,730 דירות, ואחריה נתניה עם 2,600. קריית גת היא אולי סיפור ההצלחה של השנה: זינוק של 232.5% לכ-2,590 דירות, מה שהופך אותה לאחת מחמש הערים המובילות בארץ. הסבר אחד לכך הוא ההשקעות הממשלתיות בעיר ותעשיית ההייטק שמתפתחת שם. בצד השני של הטבלה, באר שבע רשמה ירידה של 39.6% והחלה בנייה של 650 דירות בלבד, ובאר יעקב רשמה את הנפילה הגדולה ביותר, 71.5%.

מי שרוצה לתכנן קנייה, כדאי שיבין מה עומד מאחורי המספרים. 69% מהדירות שהחלה בנייתן נבנות למטרת מכירה, מתוכן כ-6,530 דירות בסבסוד ממשלתי במסגרת תוכניות דירה בהנחה. עוד 47.5% מהדירות שנבנות שלא למטרת מכירה נבנות בבנייה עצמית, 23% בעסקאות קומבינציה ו-15.8% למטרת השכרה.

ההתחדשות העירונית תפסה נתח גדל מהשוק. כמעט שליש מהתחלות הבנייה, כ-30%, נובעות מפרויקטי התחדשות עירונית. בנייתן של כ-17,820 דירות החלה כתוצאה מהריסת בניינים קיימים והקמת בניינים חדשים, ומתוכן 83.7% בוצעו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי. כמעט מחצית מדירות אלה, 48.7%, נמצאות במחוז תל אביב, ו-29.6% במחוז המרכז. כלומר, הגדלת ההיצע באזורי הביקוש נשענת ברובה על שיפוץ מה שכבר קיים, לא על קרקעות חדשות.

גם מבחינת היתרי הבנייה, נשמרת מגמה חיובית: ב-12 החודשים שנבדקו הונפקו היתרים עבור כ-82,570 דירות, עלייה של 1.2% לעומת התקופה הקודמת ושיא חדש. הריכוז הגיאוגרפי ברור: 25.5% מההיתרים ניתנו במחוז המרכז, 23.1% במחוז תל אביב ו-16.1% במחוז הדרום. במחוזות המרכז ותל אביב נרשמה עלייה בהנפקת ההיתרים, ואילו ביתר המחוזות חלה ירידה, בשיעורים דו-ספרתיים, כולל ירידה של 11.8% במחוז ירושלים ו-14.7% במחוז הצפון.

הנתון הפחות מדובר, אך לא פחות חשוב, הוא משך הבנייה. הזמן הממוצע לבניית בניין הסתכם ב-32.1 חודשים, עלייה לעומת 30.2 חודשים בתקופה הקודמת. הממוצע המשוקלל לפי מספר הדירות בבניין עמד על 37.5 חודשים, לעומת 35.4 חודשים קודם. ובמילים פשוטות: הבנייה לוקחת יותר זמן מבעבר, למרות עלייה בכוח האדם הזר באתרים. זה אומר שגם מי שמסתמך על מועד האכלוס המובטח, כדאי שיבנה על מרווח ביטחון.

יש גם בשורה טובה מגזרת גמר הבנייה. ב-12 החודשים הנבדקים הסתיימה בנייתן של כ-62,140 דירות, עלייה של 15.7% לעומת התקופה הקודמת. ברבעון הראשון של 2026 לבדו הסתיימה בנייתן של 14,600 דירות, עלייה של 17.4% לעומת הרבעון המקביל. זה אומר שחלק מהצבר העצום של הדירות בבנייה סוף סוף מגיע לשוק.

מספר הדירות בבנייה פעילה עמד בסוף מרץ 2026 על שיא של כ-211,710 דירות, עלייה של 7.3% לעומת הרבעון המקביל. כמחצית מהדירות הללו נמצאות במחוזות תל אביב והמרכז יחד. זה שיא כל הזמנים, מה שמרמז שהשוק עדיין עמוס, אבל ההיצע עדיין לא מגיע מהר מספיק לשולחן הקונה.

המגמות הנוכחיות מצביעות על שוק שמתפצל לשניים: ערים שבהן הבנייה מתחדדת ומהירה יותר, בעיקר תל אביב ואזורי הביקוש, ועשויות לחוות מיתון יחסי בעליות המחירים, מול ערים כמו ירושלים ובאר שבע שבהן ההיצע מצטמצם בעוד הביקוש נשאר גבוה. אם המגמות ימשיכו, הפער במחירים בין הערים צפוי להעמיק בשנים הקרובות.