מבקר המדינה מתניהו אנגלמן פרסם דוח חריף שחושף כשלים נרחבים בפיקוח על שוק המשכנתאות בישראל. על פי הדוח, ההחזר החודשי הממוצע על משכנתא זינק מכ-4,200 שקל בשנת 2019 לכ-5,800 שקל בשנים 2024-2025. מדובר בתוספת של כ-1,600 שקל בחודש שמשקי בית רבים נאלצים לגרד מתקציב המזון, החינוך והפנאי. יתרת חוב המשכנתאות של הציבור הגיעה ביוני 2025 לשיא של כ-630 מיליארד שקל, לעומת כ-300 מיליארד שקל בשנת 2015, גידול של כ-110% בתוך עשור.
אחד הממצאים המרכזיים בדוח נוגע להחלטת בנק ישראל מדצמבר 2020 לבטל את המגבלה על חלק ההלוואה בריבית המשתנה הקצרה, מסלול הפריים. המהלך הוצג לציבור כבשורה שתוזיל החזרים ותגדיל גמישות. הציבור אכן הסתער על המסלול, אלא שלפי המבקר, הפיקוח על הבנקים לא בחן מראש את ההשלכות האפשריות במקרה של עליית ריבית חדה. כשבנק ישראל החל להעלות ריבית כדי לבלום אינפלציה, מצאו עצמם מאות אלפי לווים מול זינוק חד בהחזרים. על פי הדוח, עבור הלוואות שנלקחו בשנת 2021, ההחזר החודשי הממוצע עלה בכ-1,047 שקל בתוך זמן קצר.
בנוסף לכך, הדוח מצביע על כך שבין השנים 2020-2024 לא בחן הפיקוח על הבנקים באופן שוטף את המגבלות המרכזיות החלות על שוק המשכנתאות, ובהן מגבלות שיעור המימון, שיעור ההחזר מההכנסה, שיעור הריבית המשתנה ותקופת ההלוואה, וזאת אף שהשוק עבר בתקופה זו שינויים מהותיים. רק במהלך הביקורת עצמה, בשנת 2025, בוצעה בחינה מקיפה של המדיניות.
נורת אזהרה בולטת נוספת בדוח היא העלייה ברמת הסיכון של תיק המשכנתאות הכולל. שיעור ההלוואות המוגדרות בסיכון גבוה עלה מכ-20% בינואר 2022 לכ-31% ביולי 2025. במקביל, שיעור ההלוואות שבהן ההחזר החודשי מהווה בין 30% ל-40% מההכנסה קפץ מכ-39% לכ-56%. המבקר מתריע כי במקרה של הרעה ביכולת ההחזר של משקי הבית, עלול הדבר לפגוע ביציבות המערכת הפיננסית כולה, ומזכיר את משבר הסאב-פריים בארצות הברית כאזהרה.
פרק בולט בדוח עוסק במבצעי הקבלנים, ובעיקר בעסקאות מסוג "20%-80%" ו-"10%-90%", שבהן רוכשים משלמים שיעור קטן ממחיר הדירה בחתימה ואת רוב התמורה רק עם קבלת המפתח. לפי נתוני בנק ישראל, כ-28% מהדירות שנמכרו בפרויקטים בליווי בנקאי באוקטובר 2024 נמכרו במודל דחיית תשלומים, ובחודשים הסמוכים ליוני 2024 הגיע שיעור זה אף לכ-60% מכלל העסקאות. היקף האשראי המצטבר בהלוואות בסבסוד קבלנים זינק מכ-453 מיליון שקל בדצמבר 2023 לכ-8.4 מיליארד שקל באוגוסט 2025, גידול של פי 18.5. המבקר מציין כי הרוכשים חשופים לסביבת ריבית עתידית לא ידועה, וכי במקרים רבים לא מתבצע חיתום מלא בשלב החתימה על העסקה.
ממצא נוסף עוסק בכשל של תשע שנים בעדכון ההטבות לזכאי דיור מוזל. בשנת 2016 עדכן הפיקוח על הבנקים את הוראה 329, שאפשרה לזכאים לרכוש דירה במחיר מופחת עם הון עצמי נמוך, כאשר התקרה נקבעה על 1.8 מיליון שקל. מאז עלה מדד מחירי הדירות ב-52.2%, ומחיר הדירה הממוצעת זינק מ-1.53 מיליון שקל ב-2017 ל-2.34 מיליון שקל ב-2024. ובכל זאת, התקרה לא עודכנה במשך תשע שנים. רק בפברואר 2026, במהלך תקופת הביקורת, פרסם בנק ישראל עדכון לתקרה של 2.1 מיליון שקל. המבקר מטיל ספק גם בעדכון הזה, שכן הוא מבוסס על מדד המחירים לצרכן שעלה ב-21% בלבד, ולא על מדד מחירי הדירות.
תחום ייעוץ המשכנתאות מקבל אף הוא ביקורת חריפה. כ-61% מנוטלי המשכנתאות נעזרים ביועץ, כאשר בשוק פועלים כ-2,000 עד 2,500 יועצים. אולם התחום אינו מחייב כיום רישיון, בחינות הסמכה או התמחות, בניגוד לתחומים פיננסיים אחרים. לפי הדוח, חברות ייעוץ גבו במקרים חריגים שכר טרחה בגובה של יותר מ-10% מסכום המשכנתא, סכום שיכול להגיע ליותר מ-100 אלף שקל בעסקה ממוצעת. המבקר מצביע גם על ניגוד עניינים מובנה: יועצים מקבלים תשלום מהלקוח ובמקביל עשויים לקבל עמלות, פרסים ואף טיסות לחו"ל מגופים חוץ-בנקאיים, דבר שמטה את ההמלצות כלפי אפיקים יקרים יותר. בהיעדר רגולטור, גם לתלונות נגד יועצי משכנתאות אין כתובת ממשלתית ברורה.
הדוח מתייחס גם לפערים בנגישות לאשראי לדיור בחברה הערבית. היקף המשכנתאות הניתנות למגזר הערבי עומד על כ-2% בלבד מכלל המשכנתאות, נמוך בפרופורציה גדולה מחלקו של המגזר באוכלוסייה, העומד על 20.3%. בנק ישראל אינו מחזיק אפילו בנתונים בסיסיים כמו מספר יועצי משכנתאות דוברי ערבית או פריסת נציגויות המשכנתא ביישובים הערביים. המבקר מזהיר כי בהיעדר פתרונות אשראי מוסדרים, משקי בית ערביים פונים לאפיקי מימון יקרים ולעיתים אף לגורמים פליליים.
בנק ישראל דחה את ממצאי הדוח בחריפות. בתגובה רשמית נמסר: "שוק המשכנתאות חשוב מדי מכדי שיידון בדוח לא מקצועי, רצוף שגיאות וסתירות." בנק ישראל טוען, בין היתר, כי ניתוח הנתונים על הזינוק בהלוואות סבסוד הקבלנים שגוי מתודולוגית, כי הוא משווה נתון חודשי לנתון מצטבר, וכי הדוח מתעלם ממכלול הצעדים שננקטו לאורך הדרך. "בנק ישראל והפיקוח על הבנקים ימשיכו לפעול באופן מקצועי, מאוזן ואחראי לשמירה על יציבות והוגנות המערכת הבנקאית", נוסף בתגובה.
הדוח מציג שוק שהתרחב במהירות ובו מנגנוני הפיקוח לא התפתחו בקצב מקביל. לאחר פרסום הדוח, ובמהלך תקופת הביקורת, אושר בקריאה ראשונה חוק לאסדרת העיסוק בייעוץ משכנתאות. השאלה המרכזית שנותרת פתוחה היא האם מהלכי הרגולציה שכבר הוכרזו, ובהם עדכון הוראה 329 ואיסורי תמריצים ליועצים, יספיקו כדי לבלום את הגידול בסיכון המערכתי, שכן בשוק שבו חוב הציבור לדיור עומד על 630 מיליארד שקל, כל עיכוב נוסף ברגולציה אינו רק בעיה צרכנית אלא סיכון ממשי ליציבות המשק כולו.
ישראלים מחזיקים כיום בחוב משכנתאות של 630 מיליארד שקל, ומבקר המדינה קובע שהפיקוח לא עמד בקצב.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה