השקל זינק - וההייטקיסטים נעלמים משוק הנדל"ן בתל אביב

שני תהליכים שנראו נפרדים לחלוטין - התחזקות חדה של השקל מול הדולר וקיצוצים בענף ההייטק - מתחברים עכשיו לתמונה אחת שלמה, עם השלכות ישירות על שוק הנדל"ן בתל אביב ובמרכז הארץ. הנתון שחשף לאחרונה אופיר מורד, מנהל החטיבה העסקית בבנק מזרחי-טפחות, בכנס התאחדות בוני הארץ באילת, הוא מדאיג: חלק עובדי ההייטק מכלל עסקאות היד השנייה בתל אביב צנח מ-26% בשנה שעברה ל-11% בלבד באפריל 2026.

זה לא מספר שרירותי. עובדי ההייטק הם הרוכשים הכי חזקים בשוק הדירות של המרכז - השכר שלהם גבוה, הם עובדים במרכז ורוצים לגור בו. כשהם נעלמים מהשוק, ההשלכות מורגשות מיד. כיום, 31% ממלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו בכל הארץ מרוכז במחוזות תל אביב והמרכז - נתון שמסביר את חוסר השקט של הקבלנים.

אבל איך בדיוק הגענו לכאן? התשובה מתחילה הרחק מישראל. ניתוח שפרסם לאחרונה אורי טל טנא מראה שעיקר התחזקות השקל ב-2025 - ייסוף של כ-12.5% - הוסבר על ידי שני גורמים חיצוניים: העלייה במדד האמריקאי S&P 500 וחולשת הדולר מול מטבעות אחרים בעולם. הקשר נובע ממנגנון מסוים: גופים מוסדיים ישראליים המנהלים קרנות פנסיה וקופות גמל מחזיקים חלק גדול מחסכונות הציבור בנכסים דולריים. כדי לגדר את החשיפה, הם קונים שקלים כשמניות אמריקאיות עולות. ב-2026 הקשר הזה התחזק עוד יותר - עלייה של 1% ב-S&P 500 הובילה לייסוף של כ-0.45% בשקל.

אלא שב-2026 הסיפור השתנה. העלייה ב-S&P 500 היתה צפויה לחזק את השקל בכ-0.5% בלבד, אבל בפועל הוא התחזק בכ-6.2% - הרבה מעבר למה שהגורמים החיצוניים יכולים להסביר. הגורמים המקומיים הם שמילאו את הפער. הבולט מכולם: השלמת עסקת רכישת וויז על ידי גוגל תמורת 32 מיליארד דולר, שנחתמה ב-2025 אך הושלמה במרץ 2026. חלק גדול מהתמורה הגיע לידי עובדים, יזמים ומשקיעים ישראלים - וחלק ממנו הומר לשקלים. לכך מצטרפות השלמת עסקת ארמיס ב-7.75 מיליארד דולר ועסקת סייברארק ב-25 מיליארד דולר. ריכוז כה חריג של אקזיטים בפרק זמן קצר מהווה אחד ההסברים המרכזיים לקפיצה.

מנועים נוספים: פעילות אנבידיה בישראל, המבוססת על מלאנוקס שנרכשה בעבר, מייצרת מחזור של יותר מ-30 מיליארד דולר בשנה בתחום שבבי הקישוריות. חברות השבבים המקומיות כמו טאואר, נובה וקמטק מתרחבות על גב מהפכת הבינה המלאכותית. התעשיות הביטחוניות - אלביט, התעשייה האווירית, רפאל - נהנות מצמיחה מואצת. וזרימת השקעות זרות לסייבר ולטכנולוגיה ממשיכה בעקביות.

ב-2025 ב-39 מיליארד דולר הגיעו השקעות זרות לישראל, לעומת 7.4 מיליארד דולר בלבד ב-2023 - השנה שבה ריחפו מעל הכלכלה הישראלית חששות מההפיכה המשפטית. הנתון הזה ממחיש עד כמה אמון המשקיעים הזרים שב, ועד כמה זרימת הכסף הזו מניעה את השקל כלפי מעלה.

אבל יש כאן פרדוקס. הגורמים שמחזקים את השקל - ביצועי הייטק חזקים, אקזיטים ענקיים, השקעות זרות - הם בדיוק אלה שמייצרים גם את הנזק. שקל חזק מייקר את עלויות השכר של חברות ישראליות שמוכרות בדולרים, שוחק את כושר התחרות שלהן, ובסופו של דבר מוביל לקיצוצים ופיטורים. מורד ממזרחי-טפחות אמר בכנס במפורש: "הייסוף המהיר של השקל, שהתחזק בכ-25% מול הדולר מאז ערב המלחמה, שחק את כוח הקנייה של משקיעי חוץ ופגע קשות בתחרותיות של חברות הטכנולוגיה המקומיות, מה שהוביל לגל קיצוצים ופיטורים".

שוק הנדל"ן ספג את ההשלכות גם מכיוון אחר. עלויות הבנייה זינקו: מדד תשומות הבנייה עלה ב-3.5% ב-12 החודשים האחרונים, מונע בעיקר מעלייה של 5.3% בשכר העבודה - תוצאה ישירה של מחסור בעובדים בעקבות הגבלות על כניסת עובדים פלסטינאים. ההשקעות בענף הבנייה ירדו מ-251 מיליארד שקל בשנת 2025 לקצב שנתי של 198 מיליארד שקל ברבעון הראשון של 2026.

בבורסה בתל אביב מורגשת הטלטלה גם היא. ביום המסחר האחרון, מדד ת"א 35 ירד ב-1.23% ומדד ת"א 125 ירד ב-1.25%. בין המניות שירדו בחדות: נקסט ויז'ן ירדה ב-6.98%, אפי נכסים ב-5.69%. מדדי הטכנולוגיה, הביומד, הביטחוניות והתשתיות בלטו כולם בירידות. גם בוול סטריט נרשמה טלטלה בסקטור השבבים, שעלה ביותר מ-100% תוך פחות משלושה חודשים - ואז צנח ב-7.8% ביום אחד. עם זאת, מניית מיקרון, ענקית שבבי הזיכרון, שבה וזינקה לאחר שהציגה דוחות שעקפו את תחזיות האנליסטים בפער, עם הכנסות של 41.5 מיליארד דולר לעומת 9.3 מיליארד ברבעון המקביל.

על אף התמונה המאתגרת, מנהלים בכירים במזרחי-טפחות שומרים על אופטימיות זהירה. "אנו נמצאים בנקודת מפנה תומכת", אמר מורד, וציין שריבית בנק ישראל, שעומדת כעת על 3.75%, צפויה לרדת ל-3.5% עד סוף השנה. לדבריו, הדבר כבר מתורגם לעלייה בהיקף הבקשות למשכנתאות חדשות. בנוסף, מחירי הקרקעות ברמ"י ירדו בכ-25% מאז 2022, נתון שצפוי לתמוך ביציבות המחירים. אבי בדלוב, שיכנס בקרוב לתפקיד מנהל המשכנתאות בבנק, הוסיף: "הציבור ירד מהגדר והביקוש לרכישת דירות יגדל".

השאלה האמיתית היא מה יקרה עם ענף ההייטק עצמו. אם הקיצוצים ימשיכו, הן בשל השקל החזק והן בשל מעבר חברות לכלים של בינה מלאכותית שמייתרים משרות, שוק הדירות במרכז יאבד את הרוכש החזק שלו לפרק זמן ממושך. ירידת ריבית בנק ישראל יכולה למשוך רוכשים חדשים - אבל רוכשים עם שכר של הייטקיסטים קשה לייצר מחדש תוך כמה חודשים.