מס רכישה הוא אחת ההוצאות הגדולות שמלוות רכישת דירה, ורבים מגלים את גודלו רק כשהחוזה כבר על השולחן. הסכום שתשלמו תלוי בשני פרמטרים מרכזיים: שווי הנכס, ומעמדכם כרוכשים. האם זו דירתכם היחידה? דירה נוספת להשקעה? כל אחד מהמצבים מוביל לחישוב שונה לחלוטין, ובחלק מהמקרים הפער עומד על יותר ממאה אלף שקלים על אותו נכס.
בשנת 2026 המדרגות לא השתנו, ולא ישתנו בקרוב. משרד האוצר הקפיא אותן עד ינואר 2028. המשמעות המעשית: גם אם מחירי הדירות ימשיכו לטפס, סף הפטור לא יתעדכן בהתאם, ורוכשי דירה ראשונה ייהנו ממדרגה פטורה שמאבדת בהדרגה מהרלוונטיות שלה.
מי שרוכש דירה יחידה זוכה להקלה המשמעותית ביותר: על חלק השווי עד 1,978,745 שקלים לא משולם מס כלל. מעבר לסכום זה ועד 2,347,040 שקלים חל שיעור של 3.5%. על החלק שבין הסכום הזה לבין 6,055,070 שקלים חל שיעור של 5%. מי שרוכש דירה יקרה יותר ישלם 8% על החלק שעד כ-20 מיליון שקלים, ו-10% על כל שקל מעבר לכך. המס מחושב באופן מדורג, כלומר כל חלק מהשווי ממוסה לפי המדרגה שלו, לא בשיעור אחיד על כל הסכום.
למשקיעים ורוכשי דירה נוספת החישוב שונה לחלוטין. אין פטור, אין מדרגה ראשונה מוזלת. המס מתחיל מהשקל הראשון: 8% על כל החלק עד 6,055,070 שקלים, ו-10% על כל שקל מעבר לכך. על דירה נוספת בשווי 2 מיליון שקלים, למשל, המס יעמוד על כ-160,000 שקלים. על אותה דירה בדיוק, אם היא דירה יחידה, המס יהיה נמוך משמעותית. זה ההבדל שמגיע לעשרות אלפי שקלים, ולפעמים יותר.
מי נחשב רוכש דירה יחידה? ההגדרה רחבה יותר ממה שנדמה. מי שמוכר דירה קודמת בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק ייחשב כרוכש דירה יחידה, אפילו אם החזיק זמנית בשתי דירות במקביל. גם מי שהופך לתושב ישראל בתוך שנתיים מהרכישה יכול לעמוד בהגדרה זו. מי שמתלבט לגבי מעמדו, כדאי שיבדוק את הנושא לפני חתימת ההסכם.
ישנן הקלות נוספות שחלק מהרוכשים אינם מודעים אליהן. אדם עם מוגבלות הרוכש דירה יחידה בשווי שעד כ-2.5 מיליון שקלים עשוי ליהנות משיעורי מס מופחתים. עולה חדש יכול גם הוא לזכות במדרגות מס נוחות יותר, בתנאים שנקבעו בחוק. בשני המקרים, מומלץ לבדוק את הזכאות הספציפית מול גורם מקצועי לפני סגירת העסקה.
שאלה שעולה לעיתים קרובות היא מה קורה עם מתנה או ירושה. ירושת דירה פטורה בדרך כלל ממס רכישה, בכפוף לתנאים שנקבעו. לעומת זאת, העברת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה, כמו מתנה, עשויה להיות חייבת במס רכישה מופחת. הבחנה חשובה שכדאי לברר מראש.
מבחינה טכנית, מס הרכישה משולם בסמוך למועד העסקה, ויש להגיש דיווח לרשות המסים בתוך פרק הזמן הקבוע לאחר החתימה על ההסכם. רוכש שחולק על גובה השומה יכול להגיש השגה לרשות המסים בתוך המועד הקבוע, ואם ההשגה נדחתה, לפנות לערכאות משפטיות.
מה צפוי בהמשך? כל עוד המדרגות קפואות עד 2028, לא יהיו שינויים מבניים במסגרת הנוכחית. אולם ההשלכה ארוכת הטווח ברורה: כאשר מחירי הדירות עולים ומדרגות המס נשארות במקומן, יותר רוכשים יגלו שחלק גדול יותר מהשווי כבר נמצא מעל הסף הפטור. עד ינואר 2028, מי שמתכנן לרכוש כדאי שיחשב את המס כחלק מהתקציב הכולל, ולא כהפתעה בסוף התהליך.
מס הרכישה לא ישתנה עד 2028, ולכן ההכנה המוקדמת והבנת המדרגות הן הדרך הפשוטה ביותר להימנע מהפתעות יקרות בדרך לחתימה.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה