שוק המשכנתאות בישראל רשם ביוני שיא מתחילת השנה: הציבור נטל הלוואות לדיור בהיקף של 11.056 מיליארד שקל, עלייה של 14.1% לעומת חודש מאי, שבו עמד ההיקף על 9.687 מיליארד שקל. בהשוואה ליוני אשתקד, שבו ניטלו משכנתאות בהיקף של 8.91 מיליארד שקל, מדובר בזינוק של 23.5%. כך עולה מנתוני בנק ישראל שפורסמו היום.
בסיכום המחצית הראשונה של 2026, הסתכם היקף המשכנתאות לדיור ב-57.1 מיליארד שקל, לעומת 50.1 מיליארד שקל בתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בעלייה של 14%, ובהיקף הגבוה ביותר למחצית שנה ראשונה מאז 2022, אז נלקחו משכנתאות בהיקף חסר תקדים של כ-69 מיליארד שקל.
מבחינת פילוח ההלוואות, המשכנתאות שאינן צמודות למדד המחירים לצרכן עמדו ביוני על 9.64 מיליארד שקל, לעומת 8.426 מיליארד שקל בחודש הקודם. המשכנתאות צמודות המדד הסתכמו ב-1.4 מיליארד שקל, לעומת 1.25 מיליארד שקל במאי. בריבית משתנה הגיע ההיקף ל-6.31 מיליארד שקל, עלייה של כ-18% לעומת אפריל, ובריבית קבועה עמד ההיקף על 4.75 מיליארד שקל, עלייה של כ-9.45% לעומת החודש הקודם ו-18.75% לעומת יוני אשתקד.
שינוי בולט נוסף הוא החזרה של מסלול הפריים. משקלו בכלל המשכנתאות החדשות קפץ מ-18% בחודשים קודמים ל-21% ביוני. לפני שנה בלבד עמד שיעורו על 9% בלבד, כך שמדובר בהכפלה בתוך שנה. עדיין, בהשוואה לתקופה שלפני העלאות הריבית הגיעה החשיפה לפריים לשיאים גבוהים יותר. ביוני 2022, לדוגמה, שיעור הפריים עמד על 39% מהמשכנתאות. במקביל לעלייה בפריים נרשמה ירידה בריבית המשוקללת, שהגיעה ל-4.47%.
הרקע לשינוי הוא ירידת הריבית. בסוף מאי הפחית בנק ישראל את הריבית ב-0.25% ל-3.75%, ובתחילת יולי הוסיף והפחיתה ב-0.25% נוספים ל-3.5%, כך שריבית הפריים עומדת כיום על 5%. כל הפחתה של רבע נקודה מתגלגלת ישירות להחזר החודשי של לווים במסלול הפריים. בנק ישראל עצמו העריך כי ריבית הפריים הממוצעת ברבעון השני של 2027 תעמוד על כ-3%, מה שמשקף ירידה נוספת אפשרית של כחצי נקודה.
אבי יוסופוב, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, מסר כי "נתוני יוני מצביעים על שינוי הדרגתי בהתנהגות הציבור. העלייה בהיקף המשכנתאות, התחזקות מסלול הפריים והירידה בריבית המשוקללת מלמדות שיותר משפחות חוזרות לקבל החלטות ולפעול בשוק". יחד עם זאת הזהיר יוסופוב כי "נתוני המשכנתאות משקפים גם עסקאות שנחתמו חודשים קודם לכן, בעיקר בשוק הדירות החדשות, ולכן הם אינם תמיד חופפים לנתוני העסקאות".
נקודה חשובה להבנת הנתונים: חלק ניכר מהיקף המשכנתאות החודשי משקף חוזי רכישה שנחתמו חודשים קודם לכן. בדירות חדשות, הכסף עובר לקבלן לפי קצב הבנייה ולוח התשלומים, ולעיתים המשכנתא נמשכת חודשים אחרי החתימה על עסקת הרכישה. בנק ישראל אף מצא כי פער העיתוי הממוצע בין חתימת חוזה לבין משיכת המשכנתא הגיע ב-2025 לכשמונה חודשים. לכן, נתון חזק באשראי יכול להופיע לצד שוק עסקאות מתון יחסית.
נתון נוסף שכדאי לשים לב אליו הוא היקף הלוואות הבולט והבלון, שעמד ביוני על 14.7% מסך הביצועים. מדובר בהלוואות המזוהות עם מבצעי מימון של דירות חדשות, שבהן הקרן משולמת בהמשך ולעיתים היזם משתתף בתשלומי הריבית. מבנה זה מקל על הרוכש בנקודת הכניסה, אך מרכז חלק גדול מהחוב למועד עתידי ודורש תכנון מוקדם. אייל אלחיאני, מנכ"ל קבוצת לוזון אשראי ופיננסים, ציין כי "הלווים בוחנים את תמהיל ההלוואה, מחפשים להקל על ההחזר החודשי ועל דרישות ההון העצמי, ומשלבים יותר בין מימון בנקאי לחוץ-בנקאי".
בהתאחדות יועצי המשכנתאות מסבירים כי למרות שיש היגיון בהגדלת רכיב הפריים בסביבת ריבית יורדת, ההחלטה אינה מתאימה לכל לווה. הפריים מציע גמישות, אינו צמוד למדד ומאפשר השתתפות מיידית בהפחתות ריבית עתידיות. אולם הוא גם חשוף לשינויים בכיוון ההפוך. לווים שההחזר החודשי שלהם מתקרב לגבול יכולתם, שהכנסתם תנודתית או שאין להם כרית ביטחון, עשויים להיפגע קשה אם הריבית תחזור ולעלות. גורמים בענף ממליצים לבנות תמהיל מאוזן, ולבחון כיצד תיראה המשכנתא בשלושה תרחישים שונים: ירידה בריבית, יציבות והעלאה.
הנתונים מצביעים על כך שחודשי הקיץ צפויים להמשיך את המגמה. ביולי-אוגוסט אשתקד נלקחו משכנתאות בהיקף שיא לתקופה זו של כ-20 מיליארד שקל, וגורמים בשוק סבורים כי השיא ייפרץ מחדש. השלב הבא, לפי אנשי המקצוע, עשוי להתמקד במחזורי משכנתאות: ירידת הריבית יוצרת הזדמנות לבדוק הלוואות שנלקחו בתקופת הריבית הגבוהה, ולראות האם כדאי לעבור לתנאים טובים יותר.
הנתחים החזקים של יוני מצביעים על שוק פעיל, אך אנשי המקצוע מזכירים שמאחורי המספרים מסתתר שוק מורכב, עם פערי עיתוי, הלוואות ישנות ומבצעי מימון שדורשים בחינה פרטנית מדוקדקת.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה