מכירות הדירות החדשות מזנקות - שוק היד השנייה קורס

שוק הדיור בישראל מציג מגמה מפוצלת חריפה: מכירות הדירות החדשות זינקו בניכוי עונתיות ב-20.6% בשלושת החודשים מרץ-מאי 2026, בעוד שמכירות הדירות בשוק היד השנייה קרסו ב-17.2% לעומת שלושת החודשים הקודמים. כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו היום, יחד עם סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר.

בשלושת החודשים מרץ-מאי 2026 נמכרו בישראל כ-21,390 דירות בסך הכול. הנתון הגולמי מציג ירידה של 10.6% לעומת שלושת החודשים הקודמים, אך בניכוי השפעות עונתיות נרשמה דווקא עלייה של 2.4%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה ירידה של 5.7% בנתון המקורי, לעומת עלייה מתונה של 0.5% בנתון מנוכה העונתיות.

מתוך כלל העסקאות, כ-8,910 היו דירות חדשות - 41.6% מסך הדירות שנמכרו. כ-28.9% מהדירות החדשות נמכרו במסגרת תוכניות בסבסוד ממשלתי. בחודש מאי לבדו נמכרו 8,350 דירות, מהן כ-3,700 דירות חדשות - 44.3% מהעסקאות, עם 32.5% בסבסוד ממשלתי. הכלכלן הראשי מדווח על 8,246 דירות במאי, גידול של 23% לעומת מאי 2025 - אם כי חשוב לציין שמאי 2025 היה חריג במיוחד לשפל, ערב מבצע "עם כלביא".

הגורם המרכזי לזינוק בדירות החדשות הוא חזרת הטבות המימון של הקבלנים. לפי הכלכלן הראשי, שיעור העסקאות עם הטבת מימון בחמישה אזורים מרכזיים עמד על 20%, אך הממצא הבולט ביותר הוא בירושלים: בבירה ניתנו הטבות מימון ב-43% מהעסקאות - לעומת 17% בלבד במאי 2025, ו-14% באפריל השנה. באזור רחובות זינק השיעור ל-37%, לעומת 12% באפריל. באוצר מציינים כי "הקבלנים באזור זה החלו לנצל באופן משמעותי את השימוש בכלי זה של ההטבות כדי לתמרץ מכירות". הרקע ברור: מספר הדירות החדשות הלא מכורות בירושלים הגיע לשיא של יותר מ-10,000 דירות, לעומת כ-7,744 במאי אשתקד - זינוק של 30% בתוך שנה.

ברמת הערים, תל אביב-יפו הובילה את מכירות הדירות החדשות בתקופת מרץ-מאי עם 1,137 עסקאות, עלייה של 35%. חלק גדול מהקפיצה הזו מוסבר בשני מבצעי מכירות אינטנסיביים בפרויקטים בעיר, שדחפו את מספר הדירות שנמכרו באזור תל אביב מ-150 במאי 2025 ל-481 במאי 2026. שני פרויקטים בלבד ריכזו 44% מסך מכירות הקבלנים בעיר. בפיצוח גיאוגרפי נוסף: אשדוד הציגה עלייה של 115% עם 442 דירות, אשקלון עלייה של 78.3% עם 410 דירות, ואור יהודה זינוק של 336.8%. לעומת זאת, ירושלים דווקא רשמה ירידה של 4.6% עם 539 דירות חדשות שנמכרו.

בשוק היד השנייה התמונה הפוכה לחלוטין. כ-12,480 דירות נמכרו בין מרץ למאי, וירידות נרשמו בכל המחוזות ללא יוצא דופן: 23.1% במחוז תל אביב, 21.2% בחיפה, 18.4% בדרום, 17.9% בצפון, 16% בירושלים ו-13.8% במחוז המרכז. ברמת הערים, תל אביב-יפו רשמה צניחה של 37.5% עם 434 עסקאות יד שנייה בלבד. ירושלים הובילה עם 847 עסקאות, למרות ירידה של 16.3%. חיפה ובאר שבע השלימו את שלושת הראשונות עם 773 ו-556 עסקאות בהתאמה.

מלאי הדירות החדשות הלא מכורות עומד בסוף מאי 2026 על כ-84,130 דירות, ומספר חודשי ההיצע הגיע ל-28.9 חודשים. כ-30.2% מהמלאי מצוי במחוז תל אביב - כ-25,390 דירות, ועוד 25% במחוז המרכז. ירושלים מובילה בערים הגדולות עם כ-10,370 דירות חדשות למכירה, ואחריה תל אביב-יפו עם כ-9,810 דירות. סקר שערך ארגון הקבלנים בקרב יותר מ-400 קבלנים ויזמים מגלה כי 64% מהקבלנים החליטו לדחות פרויקטים נוספים בשל המלאי הגבוה, ו-46% משתתפים בפחות מכרזי קרקע. 90% ציינו שהם מוכנים לשקול השכרת דירות לא מכורות לתקופה של 5-10 שנים, בכפוף לתמריצים ממשלתיים כגון פטור ממע"מ.

תזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות דירות חדשות הגיע במאי ל-8.5 מיליארד שקל - עלייה ריאלית של 31%. אולם התזרים בפועל לפי דיווחי מע"מ הסתכם ב-5.9 מיליארד שקל בלבד, עלייה של 22%. הפער של תשע נקודות האחוז בין הפוטנציאלי לבפועל מבטא את הטבות המימון - כסף שנדחה למועד האכלוס. בניכוי התשומות נותר לקבלנים תזרים של 570 מיליון שקל בלבד, לפני הוצאות מימון.

נתוני הכלכלן הראשי חשפו גם ממצא בולט בנוגע לתוכנית מחיר למשתכן: 43% מהזוכים בלוד מכרו את דירתם תוך שלוש שנים מהסרת חסימת המכירה, ובעפולה כ-37%. רווח ההון הריאלי הממוצע הגבוה ביותר נרשם בראשון לציון ועמד על 1.2 מיליון שקל, בלוד על כ-מיליון שקל, ובעפולה על 594 אלף שקל. עוד נמצא כי 6% מהרוכשים בפרויקטים אלה כבר רכשו לפחות דירה נוספת, ומוגדרים כמשקיעים.

נתוני המגמה מצביעים על שינוי כיוון שמתהווה: לאחר ירידה ממוצעת של 0.8% בחודש בין יוני 2024 לינואר 2026, החל מפברואר 2026 נרשמת עלייה מתונה של 0.9% לחודש בסך הדירות שנמכרו. בשוק הדירות החדשות נרשמת מגמת עלייה של 0.8% לחודש מתחילת 2026, לעומת ירידה ממוצעת של 1.7% בחודש בתקופה שבין יוני 2024 לדצמבר 2025. עם פרסום נתוני יוני - שבנק ישראל כבר ציין כי היקף נטילת המשכנתאות בו הגיע לשיא מתחילת השנה - יתברר אם מדובר בהתאוששות של ממש או בגל נקודתי שנסמך על מבצעי מימון ואירועי מכירה חד-פעמיים.