שר האוצר משנה את הגרלות הדיור: הערים היקרות מחוץ לתוכנית

הגרלה של כ-8,000 דירות בהנחה, שנערכה בשבוע שעבר ב-19 יישובים ברחבי הארץ, מסמנת את סופו של עידן שנמשך כעשור בתוכנית הדיור הממשלתית. שני שינויים משמעותיים משנים כעת את חוקי המשחק: איסור מוחלט על השתתפות תלמידי ישיבות המשתמטים משירות צבאי, בעקבות פסיקת בג"ץ, וצמצום דרמטי של ההגרלות מחוץ לאזורי הביקוש, כתוצאה ממדיניות חדשה של שר האוצר בצלאל סמוטריץ'.

המדיניות החדשה משפרת את סיכויי המשרתים במילואים לזכות בדירה. בעבר הוקצו לחיילים 20% מהדירות המוזלות בהגרלה. כעת, ביישובים המוגדרים כאזורי עדיפות לאומית, ההקצאה עולה ל-50%, ובשאר היישובים היא מגיעה עד 35%. במקביל, סמוטריץ' צמצם חדות את כמות היישובים והדירות שייכללו בהגרלות בכלל, כך שההתמודדות תהיה על מלאי דירות קטן בהרבה מבעבר.

הרף החדש שקובע אילו יישובים ייכנסו להגרלה נקבע לפי מחיר הדירות: עד 20 אלף שקל למטר רבוע כולל מע"מ, כלומר כ-1.8 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים ממוצעת של 90 מ"ר. שיעור ההנחה נקבע ל-25%, עד לתקרה של 550 אלף שקל. בפועל, ערים יקרות ומבוקשות רבות יוצאות מהמשחק, בהן ראשון לציון, ראש העין, יבנה, מודיעין ונתניה, שבכל אחת מהן הוגרלו אלפי דירות בעשור האחרון. לעומת זאת, ערים כמו רמלה, לוד, אשקלון ובית שמש ממשיכות לעמוד ברף המחיר ונשארות בתוכנית.

מאז 2016 ועד היום הוגרלו בסך הכל כ-143 אלף דירות בהנחה, כמעט מחציתן, כ-71 אלף, באזורי הביקוש במרכז הארץ ובירושלים רבתי. כעת אזורים אלה כמעט נעלמים מרשימת ההגרלות העתידיות. סוגיית בית שמש, שבה הוגרלו עד היום כ-8,500 דירות, נוגעת ישירות לפסיקת בג"ץ מאפריל השנה, שקבעה כי המדינה לא יכולה להעניק הטבות לתלמידי ישיבה שלא הסדירו את מעמדם הצבאי. רק ברגע האחרון, בעקבות התערבות משרד המשפטים, נחסמה הגישה של משתמטים להגרלה שנערכה בשבוע שעבר.

הנתונים חושפים גם פערים בין אוכלוסיות. בערים חרדיות ובשכונות שיועדו לציבור החרדי הוגרלו עד היום 19,338 דירות, כ-13.25% מכלל הדירות שהוגרלו בעשור. לעומת זאת, ביישובים ערביים הוגרלו רק 2,388 דירות, כ-1.7% בלבד מהסך הכולל. הפער נובע ממדיניות ממשלתית שלא פיתחה מספיק שכונות חדשות על אדמות מדינה ביישובים ערביים.

ההחלטה החדשה תקפה עד 31 בדצמבר 2027 בלבד, וקשה לדעת מה יקרה לאחר מכן. עם זאת, לא מן הנמנע שממשלה עתידית תחדש את ההגרלות במתכונת המורחבת. נפתלי בנט כבר הצהיר כי בכוונתו להציע מענק של מיליון שקל לרכישת דירה למשרתי מילואים. מבחינה היסטורית, שנת השיא בכמות הדירות שהוגרלו הייתה 2017, בתקופת כהונתו של שר האוצר לשעבר משה כחלון, עם כ-37 אלף דירות. בשנות הקיפאון הפוליטי, 2020-2021, המספרים צנחו לכ-3,300 ו-283 דירות בהתאמה. בממשלה הנוכחית הוגרלו בממוצע כ-12.2 אלף דירות בשנה, פחות מבתקופת כחלון.

ההגרלות הבאות כבר מפורסמות באתר המכרזים של רשות מקרקעי ישראל. בין הבולטות שבהן שלושה מכרזים בשדרות לבניית 4,300 דירות, וכן מכרזים ביקנעם, טבריה, צפת ואופקים. אזור הנגב המערבי, ובו אשקלון, שדרות, אופקים ונתיבות, רשם צמיחה חדה בעשור האחרון עם כ-18 אלף דירות מוזלות שהוגרלו בו.

לצד השינויים בהגרלות, משרד האוצר מזהיר מגל נוסף של ביטולי עסקאות נדל"ן. לפי נתונים שפרסם המשרד, כ-1,300 עסקאות בוטלו בשלוש השנים האחרונות, לעומת כ-700 עסקאות שבוטלו בשנתיים שקדמו להן. סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, גלית בן נאים, ציינה כי ביטולי עסקאות כבר אינם תופעה שולית. דוגמה בולטת שהופצה לאחרונה נוגעת לרוכש שקנה דירת יוקרה על הנייר לפני כשנתיים וחצי, אך נכשל בניסיון למכור אותה, ועומד כעת בפני בחירה בין השלמת העסקה בהפסד של מיליון שקל, לבין ביטולה תמורת קנס של 10% ממחיר הדירה.

נתונים נוספים מלמדים כי רק רבע מהדירות שנמכרו בתקופת שיא הטבות המימון של הקבלנים כבר נמסרו לרוכשים, ועד סוף 2027 יגיעו למועד המסירה רק מחצית מהן. משמעות הדבר היא שרוב הרוכשים שרכשו דירה בתקופת המבצעים עדיין לא הגיעו לרגע שבו הם נדרשים להביא את יתרת התשלום או למכור את דירתם הקיימת, כך שגל הביטולים האמיתי עשוי רק להתחיל. בד בבד, גם קצב הביצוע של פרויקטים בתחום הדיור המוזל נמצא תחת ביקורת: פרויקט שזכה בו במרץ 2024, שבו נבחרו החברות רייסדור וש.אלרוי, עדיין לא קידם בקשה להיתר בנייה, ו-1,109 משפחות שזכו בהגרלה ממתינות מבלי שנקראו לבחור דירה.

בשלב זה נותר לראות אם משרד האוצר יפרסם בקרוב סקירה רשמית ומעודכנת על היקף ביטולי העסקאות, ואם הקבלנים התקועים יזרזו את הליכי ההיתרים לפני שיאלצו להתמודד עם רוכשים ממורמרים ופרויקטים שנתקעים באמצע הדרך.