שוק השכירות האמריקאי חוצה קו שלא נחצה מזה ארבע שנים. שכר הדירה החציוני בארצות הברית עלה באוגוסט ב-0.1% לעומת יולי, לפי נתוני חברת Apartment List. מדובר בעלייה זעירה במספרים, אבל דרמטית בהקשר: זו הפעם הראשונה מאז אוגוסט 2022 שבה שכר הדירה עולה בחודש הזה בדיוק, לאחר שנים שבהן אוגוסט התאפיין דווקא בירידות מחירים.
שכר הדירה החציוני החודשי בארצות הברית עומד כעת על 1,390 דולר, עדיין נמוך ב-0.8% לעומת אוגוסט אשתקד. אבל הפער הזה הולך ומצטמצם מחודש לחודש, ולפי הכלכלנים זהו הסימן המשמעותי באמת: לא העלייה החודשית עצמה, אלא השבירה של דפוס שחזר על עצמו שנה אחרי שנה.
"בשנים האחרונות שכר הדירה ירד מעט באוגוסט, כאשר עונת השפל בשוק השכירות הקדימה במהלך השנה על רקע תנאי שוק חלשים", כתב כריס סלויאטי, הכלכלן הראשי של Apartment List, בדוח שפרסמה החברה. "השבירה של המגמה הזו מעניקה החודש סימן נוסף לכך ששוק השכירות משנה כיוון", הוסיף.
הנתון הנוסף שמחזק את התמונה נוגע לדירות הפנויות. מדד הדירות הפנויות של Apartment List ירד באוגוסט לשיעור של 7.1%, ירידה שנמשכת כבר שישה חודשים ברציפות. זו הירידה הראשונה בשיעור הדירות הפנויות מאז 2021, אחרי שהמדד נסק לשיא בפברואר השנה.
הרקע לתנודות הוא גל בנייה חסר תקדים: בשנים האחרונות נבנו בארצות הברית כמויות עצומות של בנייני מגורים להשכרה, עם שיא של יותר מ-600 אלף דירות חדשות שנכנסו לשוק ב-2024, התוספת הגדולה ביותר מאז 1986. לפי סלויאטי, השוק "התקשה לספוג את הגידול החד במלאי", אבל כעת, לדבריו, "זה סוף סוף משתנה, כאשר אנו רואים שגם שיעור התפוסה של דירות מגורים להשכרה מגיע לנקודת מפנה, במקביל לעלייה בשכר הדירה".
התמונה לא אחידה בכל ארצות הברית. הירידות בשכר הדירה לעומת השנה שעברה מרוכזות באזור הדרום ובאזור מערב ההרים, בעוד שבצפון-מזרח, במערב התיכון ובחלקים מהחוף המערבי המחירים כבר גבוהים באופן מובהק. העלייה החדה ביותר נרשמה בסן פרנסיסקו, בסן חוזה, בווירג'יניה ביץ' ובמילווקי, ואילו הירידות הגדולות ביותר נרשמו בסן אנטוניו, בלאס וגאס ובדנוור.
בישראל, לעומת זאת, התמונה מורכבת יותר ומספרת סיפור הפוך. שכר הדירה הממוצע בארץ ירד באוגוסט ב-0.8% לעומת יולי, והסתכם ב-5,063 שקל, לעומת 5,104 שקל בחודש הקודם, לפי נתוני חברת וויצ'ק. אבל לעומת אוגוסט אשתקד השוכרים בישראל עדיין משלמים יותר, בפער של 3.7%. כלומר, בישראל אין תפנית אמיתית, רק התמתנות זמנית שאינה משנה את התמונה השנתית.
מאחורי הנתון הכולל מסתתר שינוי משמעותי בתמהיל הדירות המוצעות. היצע הדירות הגדולות, בנות 4-5 חדרים, זינק ב-15.2% בתוך חודש בלבד, מ-5,174 דירות ביולי ל-5,963 דירות באוגוסט. במקביל, היצע הדירות הקטנות, בנות 1-3 חדרים, ירד ב-6.3%, מ-10,893 דירות ל-10,209 דירות. הפער הזה בא לידי ביטוי גם במחירים: בדירות הקטנות נרשמה עלייה חודשית קלה של 0.2% במחיר הממוצע, ל-4,328 שקל, בעוד שבדירות הגדולות המחיר ירד ב-2.1% והגיע ל-6,451 שקל.
בפילוח לפי ערים, ירושלים בולטת עם עלייה שנתית של 7.4% בשכר הדירה הממוצע. תל אביב-יפו רשמה עלייה שנתית של 3.6%, ואשדוד עלייה מתונה יותר של 0.7%. רמי רונן, מנכ"ל וויצ'ק, מסר כי "העלייה של 15% בהיצע הדירות הגדולות מול ירידה של 6% בהיצע הדירות הקטנות מלמדת שהיצע הדירות אינו סיפור של מספר אחד, אלא של תמהיל". לדבריו, "הירידה במחירי השכירות מצביעה על סימני התמתנות, אבל מוקדם עדיין לדבר על שינוי מגמה: המחירים עדיין גבוהים ב-3.7% לעומת השנה שעברה".
רון נובוטני, מנכ"ל אנגלו סכסון ומייסד פרופלי, הציע פרשנות נוספת לירידה החודשית: "ייתכן שחלק מהשוכרים פשוט מעדיפים להישאר בדירה שבה הם מתגוררים ולחדש את החוזה, במקום לעבור לדירה אחרת ולהתמודד עם מחירי השוק הנוכחיים. ההתמתנות יכולה להיות תוצאה של פחות עסקאות חדשות, ולא בהכרח ירידה אמיתית בביקוש לדיור בשכירות".
ירון רוזנבוים, יועץ נדל"ן ברימקס, הצביע על גורם נוסף שמשפיע דווקא על הדירות הגדולות: מיגון. "בדירות הגדולות המיועדות למשפחות, הממ"ד הפך לתנאי סף. הדירות הגדולות והישנות ללא ממ"ד נשארות זמן רב על המדף, מה שמכריח את בעלי הנכסים להתגמש ולחתוך מחיר", מסר.
הפער בין שני השווקים חד: בארצות הברית מתחילה, לפי הנתונים, תפנית אמיתית אחרי שנים של פריחת בנייה שהציפה את השוק. בישראל, לעומת זאת, מדובר בהתמתנות עונתית זמנית שאינה מוחקת את העלייה השנתית. אם המגמה האמריקאית תימשך, ייתכן שהיא תספק מודל להשוואה עתידית: מה קורה כשההיצע סוף סוף מדביק את הביקוש, ומה נדרש כדי שתרחיש דומה יתרחש גם בשוק הישראלי הצפוף.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה