בנק ישראל משנה נהלים: יקשה על לקיחת הלוואה נוספת על הדירה

החל מיום חמישי הקרוב, ה-1 באוקטובר, ישנו הבנקים בישראל את אופן בדיקת ההלוואות על דירות. במסגרת כללים חדשים של בנק ישראל, כאשר לווה יבקש הלוואה נוספת המובטחת בנכס שכבר משועבד, הבנק יידרש לבחון את כלל ההחזרים על הנכס יחד, כולל המשכנתא הקיימת, ולא רק את ההלוואה החדשה בנפרד.

השינוי צפוי להקשות בעיקר על לווים שכבר מיצו חלק ניכר מהמינוף על דירתם ומבקשים כעת אשראי נוסף. בבנק ישראל מסבירים כי המהלך נועד לתת לבנקים תמונה מלאה יותר על יכולת ההחזר הכוללת של הלווה, במקום להתייחס לכל הלוואה כאל אירוע נפרד ומנותק מהחוב הקיים על הנכס.

התזמון של השינוי אינו מקרי, וכבר משפיע על התנהלות השחקנים בשוק. חברות ביטוח, שאינן כפופות להוראות החדשות של בנק ישראל, ממהרות לנצל את החלון שנפתח. הראל, למשל, הודיעה כי תרחיב משמעותית את פעילות המשכנתאות שלה מיד אחרי חג הסוכות, ותציע ללווים מוצרים גמישים יותר מהבנקים, בהם מימון של עד 80% משווי הנכס ודחיית תשלומי קרן לעד עשר שנים.

מנורה מבטחים כבר פעילה בתחום המשכנתאות, כלל ביטוח מתכננת להגדיל את נוכחותה, והפניקס נערכת להיכנס לשוק. הבנקים עדיין שולטים בכ-95% משוק המשכנתאות בישראל, כשב-2025 בלבד נלקחו הלוואות משכנתא בהיקף של כ-110 מיליארד שקל, אך חברות הביטוח מזהות הזדמנות לחדור לנתח שוק שנחשב עד כה מעוז בלעדי כמעט לבנקים.

במקביל לשינוי הרגולטורי במשכנתאות, שוק ההון בתל אביב ננעל היום במגמה שלילית ותנודתית. הגורם המרכזי לכך היה צניחה חדה במניית אלקטרה נדל"ן, שאיבדה כ-16% מערכה ביום מסחר אחד בלבד, והשלימה בכך נפילה מצטברת של כ-75% בתוך ארבעה חודשים בלבד, מאז מאי. שווי החברה נשחק לכ-1.06 מיליארד שקל, הנמוך ביותר בחמש השנים האחרונות.

הירידות באלקטרה נדל"ן פוגעות באופן ישיר במספר גופים מוסדיים גדולים המחזיקים בה. הפגיעה החריפה ביותר היא במנורה, שהשקיעה ביוני האחרון 120 מיליון שקל במניית החברה במחיר של 35 שקל למניה. כעת, כשהמניה נסחרת סביב 15.5 שקל, מנורה מפסידה על הנייר כ-55% מהשקעתה, סכום המוערך בכ-65 מיליון שקל בתוך פחות מארבעה חודשים.

ברקע הקשיים של אלקטרה נדל"ן עומדים גם תשואות פושרות שהשיגו קרנות הנדל"ן שהחברה מנהלת בארה"ב, מה שמצמצם את דמי ההצלחה שלה, לצד הפסד של 23 מיליון דולר שרשמה החברה במחצית הראשונה של השנה. הזינוק בתשואות אגרות החוב הממשלתיות בארה"ב, שחצו את רף 5%, מכביד נוסף על פעילות נדל"ן ממונפת ומקשה על גיוס כספים לקרנות חדשות.

העלייה בתשואות בארה"ב מציקה לשווקים בכל העולם, אך מנגד יש מי שמוצא בה הזדמנות. האסטרטג ג'ים ביאנקו, שהחזיק בעמדה שלילית כלפי אגרות חוב מאז שנת 2020, הודיע כי הוא משנה כיוון ומתחיל לרכוש אגרות חוב ממשלתיות אמריקאיות. לדבריו, התשואה הגבוהה יוצרת "כרית ביטחון" למשקיעים גם אם המחירים ימשיכו לרדת מעט נוסף.

גם בזירת בנקאות ההשקעות נרשמה תנודתיות. בנק ההשקעות ג'פריס פרסם דוחות רבעוניים חזקים מהצפוי, עם עלייה של 16% ברווח הנקי לרבעון השלישי, בהובלת קפיצה בפעילות המיזוגים והרכישות. עם זאת, מנייתו ירדה במסחר המאוחר, בין היתר בשל חולשה בחטיבות ניהול הנכסים והמסחר באגרות חוב, שהעיבה על התמונה הכללית החיובית.

בשוק צפויים לעקוב מקרוב אחר יישום הכללים החדשים של בנק ישראל בבנקים, ואחר האופן שבו חברות הביטוח ינצלו את הפער הרגולטורי כדי להרחיב את נתח השוק שלהן במשכנתאות. במקביל, המשקיעים ימשיכו לעקוב אחר ההתפתחויות באלקטרה נדל"ן ואחר מגמת התשואות בארה"ב, שממשיכה להשפיע על שוקי ההון בעולם.