חברת הנדל"ן התחזתה לקבוצת רכישה - ותשלם קנס של מיליון שקל

בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב-יפו דחה השבוע את ערעורה של חברת "גלגל אחזקות ויזום" ואישר עיצום כספי של כ-963,000 שקל שהוטל עליה בגין הפרת חוק המכר. החברה פעלה בפרויקט תמ"א 38 בחולון וניסתה להציג את הפרויקט כקבוצת רכישה, כדי להתחמק מחובת מתן בטוחות לרוכשי הדירות.

השופט קובי ורדי, שכתב את פסק הדין, קבע כי החברה פעלה בפועל כיזמית לכל דבר ועניין, ולא כמארגנת קבוצת רכישה. הסיבה לכך נמצאה במסמכים שכינה בית המשפט "הפיל שבחדר": הסכמי הבטחת מחיר וכתבי התחייבות שנחתמו בפברואר 2018 מול הרוכשים, ושהחברה ניסתה להסתיר.

התיק התמקד בארבע דירות שנרכשו ברחוב אהרונוביץ בחולון על ידי החברות "הלל גולנד אחזקות" ו"רפי חלפון אחזקות". במסמכים שהוצגו עלה כי "גלגל אחזקות" התחייבה לרוכשים למחיר סופי ומוחלט לדירה ספציפית, למועד מסירה מוגדר, לפיצוי חודשי במקרה של איחור, ואף לשאת בכל הפרש בין עלות הבנייה בפועל לבין המחיר שסוכם. בית המשפט קבע שמאפיינים אלה הם סממנים מובהקים של עסקת מכר, ולא של קבוצת רכישה.

החברה ניסתה לטעון כי אותם הסכמים היו "מכתבים אישיים" בלבד, ללא תוקף משפטי מחייב. הטענה נדחתה על הסף. בית המשפט הדגיש כי במסמכים עצמם צוין במפורש שהם גוברים על כל הסכם אחר, וכי הרוכשים הצטרפו לעסקה על בסיסם בלבד. מעבר לכך, ציין בית המשפט כי החברה עצמה הכירה בתוקף המסמכים, שכן שילמה לרוכשים פיצויים על איחור במסירה במסגרת הליכים משפטיים קודמים.

עמדת הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, שקבע כבר ביולי 2023 כי החברה גבתה מהרוכשים כספים העולים על 7% משווי הדירות מבלי לספק ערבות בנקאית או בטוחה אחרת כנדרש בחוק, אומצה במלואה. בית המשפט הבהיר כי בבואו לבחון את אופי ההתקשרות, המהות הכלכלית בפועל היא הקובעת, ולא הכותרת שהיזם בחר לתת לחוזה.

בפסק הדין נכתב מפורשות: "המערערת לא יכולה לנצל את צורת ההתארגנות שנקראת קבוצת רכישה על מנת להתחמק מחובותיה על פי חוק המכר." הניסוח החד מדגיש את עמדת בית המשפט שמבחינתו, מי שנוטל את הסיכונים הכלכליים ומתחייב לתוצאה, הוא יזם לכל דבר.

גובה הקנס נקבע על 963,340 שקל, כלומר 240,835 שקל עבור כל אחת מארבע הדירות. הסכום כבר כולל הפחתה של 50% בשל היעדר הפרות קודמות מצד החברה. עם זאת, נמסר כי לחברה הוצעה הפחתה נוספת אם תסכים להקטנת הנזק, אך היא סירבה להצעה. בנוסף לעיצום, חויבה החברה בהוצאות משפט בסך 20,000 שקל.

אריאל רוזנברג, הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, מסר בתגובה לפסק הדין: "זהו פסק דין חשוב שמבהיר כי הגנת רוכשי הדירות אינה עניין טכני או סמנטי. מקום שבו יזם נוטל שליטה בפרויקט, קובע מחיר סופי, מתחייב למועד מסירה וגובה כספים מרוכשים, לא יכול להתחמק מחובות חוק המכר באמצעות הצגת העסקה כקבוצת רכישה. נמשיך לוודא שכספי הרוכשים מוגנים, בדיוק כפי שהחוק מחייב."

תגובת החברה לא התקבלה עד לפרסום הכתבה. פסק הדין צפוי לשמש תקדים בתחום, שכן הוא מגדיר בצורה חדה את הגבול בין קבוצת רכישה אמיתית לבין עסקת מכר שמוצגת בכינוי אחר כדי לחמוק מדרישות החוק.