הלמ"ס: שכר הדירה מזנק, צניחה במכירת דירות חדשות

שוק הנדל"ן הישראלי מציג תמונה מורכבת: בעוד שמכירת הדירות החדשות יורדת בחדות, מחירי השכירות דווקא מזנקים. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בחודשים פברואר-אפריל נמכרו 6,890 דירות חדשות בלבד, ירידה של 19% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים. במקביל, שוק השכירות חווה עלייה של יותר מ-5% במחירים, מה שמכביד על שוכרי הדירות ברחבי הארץ.

הנתונים החודשיים של הלמ"ס חושפים תמונה קודרת עוד יותר. בחודש אפריל בלבד נמכרו 1,460 דירות חדשות, ירידה של כמעט 50% לעומת מרץ. מחוזות חיפה וירושלים ספגו את הפגיעה הקשה ביותר, עם ירידות של 43% ו-27.6% בהתאמה. לעומת זאת, נתיבות הובילה את רשימת הישובים עם המספר הגבוה ביותר של דירות שנמכרו, 792 דירות, ואחריה ירושלים עם 624 דירות, אף שגם שם נרשמה ירידה של 20.2%.

בסוף אפריל עמד מלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו על כ-55,420 יחידות, כאשר כמעט 30% מהן נמצאות במחוז תל אביב. היקף ההיצע הגיע ל-21.7 חודשי מכירה, נתון שמעיד על האטה משמעותית בקצב הספיגה של השוק. בצד החיובי, כרבע מהדירות שנמכרו בתקופה האחרונה נהנו מסבסוד ממשלתי, עלייה של כמעט תשע אחוזים לעומת התקופה הקודמת.

לצד ירידת המכירות, הקבלנים מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות שמכריחות אותם למכור דירות במהירות. שמאית המקרקעין גלי אפל קסטל, שפועלת בשוק הנדל"ן מאז 1992, מתארת מצב חסר תקדים. "אני נתקלת בקבלנים שיש להם מאגר של דירות להשכרה, אבל כולם מוכרים אותן במקום להשכיר", היא מציינת, ומסבירה כי עליית עלויות המימון דוחפת פרויקטים שתוכננו לשכירות ארוכת טווח אל עבר מכירה מיידית, מה שמייבש עוד יותר את היצע הדירות להשכרה ומזין את עליית המחירים.

יושבת ראש לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, מציגה תמונה דומה. לדבריה, עליית הריבית שינתה את כללי המשחק בשוק כולו. "אין ספק שעליית הריבית שינתה את כללי המשחק, רוכשים יושבים על הגדר", היא אומרת. בוגין ממליצה למוכרים שאינם במצוקה כלכלית לדחות את המכירה. "למוכרים כדאי לחכות. אחרי תקופות משבר יש התאוששות ממש מהירה, אחרי מלחמות יש תקופות פריחה. אם זה לא דחוף למכור, להמתין", היא מסבירה.

דווקא לרוכשים הפוטנציאליים ממליצה בוגין לנצל את המצב הנוכחי. "הרוכש צריך למהר ולרכוש עכשיו, המוכר צריך להמתין. כי עכשיו זה חלון הזדמנויות", היא אומרת. לדבריה, נרשמו השנה ירידות מחירים של 5% עד 8% ואף יותר, עם צפי להמשך מגמה זו בטווח הקצר, אם כי בטווח הארוך היא מעריכה כי השוק יחזור למגמת עלייה.

נתונים נוספים ממשרד האוצר מחזקים את תמונת ההאטה. ברבעון הראשון של השנה נרכשו 18,394 דירות בלבד בשוק החופשי, ירידה חדה של 41% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, הרמה הנמוכה ביותר מזה כשני עשורים. משקל הפריפריה בעסקאות הגיע כמעט למחצית, 49%, שיעור שיא מתחילת שנות האלפיים. "מלאי" הדירות הממתינות למכירה אצל משפרי דיור שכבר רכשו דירה חדשה הגיע ל-20 אלף יחידות, רמת שיא של עשר שנים, כאשר רבע מהן חייבות להימכר עד סוף השנה כדי להימנע מחיוב במס שבח ורכישה כמשקיעים.

בניגוד למגמת הירידה הכללית, בשוק היוקרה בתל אביב נרשמה דווקא התאוששות מסוימת במספר העסקאות, בעוד שבירושלים נרשמה ירידה חדה בפלח שוק זה ובהרצליה נשמרה יציבות. בכל הנוגע לפרויקטים עתידיים, הוועדה המחוזית ירושלים אישרה להפקדה שלוש תכניות להתחדשות עירונית בשכונות גילה, קריית יובל וגוננים, שיכללו יחד 1,720 דירות חדשות, לצד אישור פרויקטים נוספים ברמלה ובקריית ים.

בוגין מצביעה על התחדשות עירונית כגורם מרכזי שיכול להשפיע על השוק בטווח הארוך, אך מזהירה מפני תופעת לוואי: פינוי דיירים לקראת פרויקטים כאלה מייצר ביקוש נוסף לדירות שכירות זמניות, מה שמעלה עוד יותר את המחירים באזורים הסמוכים. היא גם מתריעה על מחסור חמור בעובדים זרים בענף הבנייה, שלדבריה עלול לפגוע בהיצע הדירות העתידי ולהוביל לקפיצה נוספת במחירים.

עוד מהדיווחים

לפי דיווח בביזפורטל, נתוני הלמ"ס הראו גם ירידה של 8% בביקוש לדירות חדשות וירידה של 12% בדירות שנמכרו ברבעון הראשון של השנה. לפי ביזפורטל, במינהל התכנון אישרו השבוע להגדיל את הצפיפות בערי ישראל, צעד שעשוי להשפיע על היצע הדיור. לפי ביזפורטל, הכלכלנית הראשית באוצר דיווחה כי בתוכנית מחיר למשתכן ברמת גן השכר החודשי הממוצע של הזוכים עמד על כ-38 אלף שקל.

למה זה חשוב

לשוכרי הדירות המשמעות היא המשך התייקרות דמי השכירות, בזמן שהיצע הדירות להשכרה מצטמצם כי קבלנים מעדיפים למכור מיד. מי שמתכנן לרכוש דירה עשוי למצוא כעת מחירים נמוכים יותר, בעוד מי שרוצה למכור ואינו נדחק לכך כדאי שיבחן המתנה, לפי המלצת השמאים המצוטטים בכתבה.

בשלב זה לא ברור מתי תיעצר מגמת עליית מחירי השכירות, כאשר המגזר מצפה להורדת ריבית שתוכל להחזיר רוכשים פוטנציאליים לשוק הרכישה ולהקל על הלחץ בשוק ההשכרה.