מחירי הדירות רושמים רצף ירידות, אבל השכירות מזנקת

מדד המחירים לצרכן ירד בספטמבר ב-0.5% לעומת אוגוסט, אך האינפלציה השנתית דווקא טיפסה ל-1.6%, כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו ביום חמישי. במקביל, שוק הדיור ממשיך להציג תמונה כפולה ומבלבלת: מחירי הדירות לרכישה נמצאים בירידה מתמשכת, בעוד שוק השכירות ממשיך להתייקר בקצב מהיר, בעיקר עבור מי שמחפש דירה חדשה להשכיר.

מדד מחירי הדירות, שמתפרסם בנפרד ממדד המחירים לצרכן, ירד ב-0.6% בהשוואת העסקאות שבוצעו ביולי-אוגוסט לעומת יוני-יולי. בראייה שנתית, מדובר בירידה מצטברת של 1.8%, הנתון המדובר ביותר בפרסום הזה. זהו גל הירידות השנתי הארוך ביותר שנרשם בעשור האחרון, לאחר תקופות קצרות יותר של ירידות ב-2018 ובמחצית השנייה של 2023. אחד עשר מתוך שנים עשר החודשים האחרונים נרשמה ירידת מחירים שנתית בדירות, מגמה שלא נראתה זמן רב כל כך.

הירידה אינה פוסחת על אף אזור בארץ. מחוז המרכז מוביל את הירידות השנתיות עם צניחה של 2.7%, ואחריו מחוז תל אביב עם ירידה של 1.9%. במחוז הדרום נרשמה ירידה של 1.5%, בחיפה 1.4%, בצפון 0.8%, ובירושלים התמתנות מתונה יחסית של 0.2% בלבד. גם מחירי הדירות החדשות ירדו, ב-0.4% בהשוואה שנתית, כשבניכוי עסקאות בסבסוד ממשלתי, שהגיעו ל-45.8% מכלל העסקאות, הירידה בשוק החופשי מעמיקה ל-0.8%.

מנגד, שוק השכירות מספר סיפור הפוך לגמרי. במדד המחירים לצרכן נרשמה עלייה של 2.4% בשכר הדירה לשוכרים שחידשו חוזה קיים, אך עבור שוכרים חדשים, שנכנסים לדירה שבה התחלף השוכר, נרשמה עלייה חדה בהרבה של 5.3%. הפער הזה ממחיש איך דיירים שנשארים באותה דירה כמעט לא מרגישים את ההתייקרות, בעוד מי שמחפש דירה חדשה משלם על זה ביוקר.

נתוני חברת וויצ'ק מחדדים את התמונה: שכר הדירה הממוצע בישראל עמד בספטמבר על 5,067 שקלים בחודש, עלייה של 3.4% לעומת ספטמבר אשתקד. במקביל, היצע הדירות להשכרה צנח ב-26.5% בתוך חודש בלבד, לכ-11,889 דירות בלבד. בחברה מסבירים את הירידה בדפוס עונתי של סוף הקיץ, אך ההיצע עדיין גבוה ב-2.7% בלבד לעומת ספטמבר אשתקד, כלומר כמעט ולא נוסף היצע משמעותי בשנה האחרונה.

הפערים בין הערים חדים במיוחד. באשדוד נרשמה העלייה השנתית הגבוהה ביותר, כ-8%, לשכר דירה ממוצע של 4,672 שקלים. בירושלים נרשמה עלייה של 5.9% ל-5,743 שקלים, ובראשון לציון עלייה של 4.2% ל-5,290 שקלים. לעומת זאת, בהרצליה ובנתניה שכר הדירה כמעט לא השתנה בשנה האחרונה. בתל אביב, העיר היקרה ביותר, שכר הדירה עלה ב-1.4% בלבד בשנה אך ירד ב-2% לעומת אוגוסט, ועמד על 6,770 שקלים.

מנכ"ל חברת וויצ'ק, רמי רונן, מסביר את ההתייקרות בשילוב של ריבית גבוהה ומיסוי משקיעים. "הריבית הגבוהה הופכת את ההשקעה בדירות להשכרה ללא כדאית, היות שהתשואה בישראל על דירות להשכרה נמוכה. היא נעה בין 2.5% ל-3%, ובריבית של היום קשה להצדיק את זה", אמר. לדבריו, העלאת מס הרכישה למשקיעים רק החמירה את המצב: "המדינה עשתה את זה מתוך מחשבה שהיא תצנן את שוק הנדל"ן, אבל בפועל היא פשוט גרמה בדיוק להפך, לעליית מחירים בדיור להשכרה".

בצד המכירות, התמונה קודרת עוד יותר. באוגוסט נמכרו בשוק החופשי רק 6,242 דירות, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודש אוגוסט מאז תחילת שנות האלפיים. רק בשנים 2002 ו-2003, בשיא האינתיפאדה השנייה, וב-2011 בזמן המחאה החברתית, נרשמו פחות עסקאות. החולשה בולטת בעיקר בדירות יד שנייה, שם נמכרו 4,170 דירות בלבד, ירידה של כ-7% לעומת אשתקד. מנגד, הקבלנים מכרו 3,362 דירות חדשות, עלייה של 6%, אך חלק ניכר מההתאוששות הזו מגיע דרך מבצעי מימון: בחמישה אזורים שאותם בוחן משרד האוצר, 30% מהעסקאות כללו הטבת מימון, לעומת 20% בלבד במאי, ובאזור חדרה השיעור הגיע ל-73%.

מהנתונים עולה עוד כי עלויות הבנייה ממשיכות לטפס, במקביל לירידה במחירי הדירות עצמן. מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים עלה ב-3.6% בשנה האחרונה, בעיקר בשל עלייה בשכר העבודה בענף הבנייה בשיעור של 5.3%. הפער הזה, בין עלויות בנייה עולות למחירי מכירה יורדים, מציב את הקבלנים במצב לא פשוט, ומסביר חלקית את ההיזקקות הגוברת למבצעי מימון כדי לסגור עסקאות.

עוד מהדיווחים

במדד המחירים לצרכן של ספטמבר ירדו גם סעיף התרבות והבידור ב-2.7% וסעיף התחבורה ב-2.5%, בעוד שהירקות הטריים זינקו ב-6.6%. בפרספקטיבה של חמש שנים, מאז יולי-אוגוסט 2021, מחירי הדירות החדשות עדיין מציגים עלייה מצטברת של 24.3%, וכלל מחירי הדירות עלו ב-26.8%. זהות הרוכשים בשוק הדיור משתנה: משפרי הדיור התרחקו מהשוק, בעוד רוכשי דירה ראשונה הגדילו את פעילותם.

למה זה חשוב

לקורא הישראלי שמחפש דירה להשכרה, הנתונים אומרים שמעבר דירה עלול לעלות הרבה יותר, בעוד מי שנשאר באותה דירה כמעט לא מרגיש בהתייקרות. למי ששוקל לקנות דירה, מחירי הדירות ברמה הנמוכה ביותר מזה 10 שנים, אך הריבית הגבוהה ממשיכה להקשות על רכישה ועל השקעה בנדל"ן להשכרה.

הנתונים הכלכליים הכוללים צפויים להשפיע גם על החלטת הריבית הקרובה של בנק ישראל, הצפויה להתקבל ב-21 באוקטובר. האינפלציה הנמוכה יחסית מעניקה לבנק מרחב תמרון, אך הצריכה הפרטית החזקה והאינפלציה הגבוהה בשכירות עשויות לצנן את ההתלהבות מהפחתה נוספת. בשוק הדיור עצמו, כל עוד ההיצע להשכרה נשאר מצומצם והריבית גבוהה, ההערכה היא ששכר הדירה ימשיך לעלות, גם אם מחירי הדירות לרכישה ימשיכו לרדת.