אפריקה ישראל מגורים מתפצלת: תקים חברה נפרדת לנדל"ן מניב

דירקטוריון חברת אפריקה ישראל מגורים החליט לקדם שינוי מבני משמעותי בחברה, במסגרתו תופרד פעילות הנדל"ן המניב מעסקי הייזום למגורים. הפעילות המניבה, שעיקרה פרויקטי דיור להשכרה, תועבר לחברה ייעודית חדשה, שמניותיה יחולקו לבעלי המניות הקיימים בדרך של דיבידנד בעין.

המשמעות המעשית: כל מי שמחזיק היום במניות אפריקה ישראל מגורים יקבל בנוסף מניות בחברה החדשה, ה"אחות" של החברה הנוכחית, שתתמקד אך ורק בנכסים מניבים. החברה החדשה צפויה להירשם למסחר בבורסה בתל אביב, בכפוף לקבלת כלל האישורים הנדרשים.

לתוך החברה המתפצלת יעברו שלושה פרויקטים של דיור להשכרה: פרויקט מורדות ארנונה בירושלים, שכבר אוכלס בחודשים האחרונים, פרויקט בשדה דב בתל אביב שהקמתו טרם החלה, ופרויקט נוסף בהר הצופים בירושלים, המוכר גם בשם "פרויקט ברונפמן", שגם הוא עדיין בשלב תכנוני ולא החל להיבנות.

מעבר לפרויקטי הדיור, החברה החדשה תקבל גם נכסים מסחריים ותעסוקתיים, ובהם נכס משמעותי במודיעין, לצד זכויות במקרקעין בייעוד מסחר ותעסוקה בפרויקטים קיימים ומתוכננים נוספים של החברה, בין היתר במגדלי DUO בתל אביב, באזור, בהרצליה ובגבעת שמואל.

שווי הנכסים המועברים, על פי דוחות החברה נכון ל-30 ביוני, מוערך בכ-1.1 מיליארד שקל. מתוך סכום זה, כמיליארד שקל מיוחסים לפרויקטי הדיור להשכרה ולנכס במודיעין. בניכוי ההתחייבויות המשויכות לנכסים, השווי נטו מוערך בכ-450 מיליון שקל, לפי הערכה ראשונית של הנהלת החברה.

לצורך השוואה, סך המאזן של אפריקה ישראל מגורים עומד על כ-5.6 מיליארד שקל, וההון העצמי שלה על כ-2.1 מיליארד שקל. כלומר, מדובר בפיצול של נתח משמעותי, שמהווה כחמישית מהונה של החברה.

מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, רונית אשד לוי, מסרה בעקבות ההחלטה: "אפריקה ישראל מגורים היא מהחברות המובילות בענף המגורים בישראל, ולאורך השנים הרחבנו את פעילותנו ובנינו, לצד ליבת הייזום למגורים, תחומי פעילות משמעותיים נוספים. תחום הדיור להשכרה והנכסים המניבים צמח בשנים האחרונות והגיע לבשלות ולהיקפים משמעותיים, שמאפשרים לו לפעול באופן עצמאי ולהמשיך להתפתח". לדבריה, "המהלך שאנו מקדמים הוא צעד טבעי בהתפתחות החברה".

מקבוצת לפידות, החברה האם, נמסר כי מדובר ב"מהלך אסטרטגי משמעותי, שנועד להביא לידי ביטוי באופן מיטבי את הערך והפוטנציא הטמונים במגזרי הפעילות השונים". בהודעה נכתב כי "יצירת שתי חברות ממוקדות תאפשר לכל אחת מהן להתמקד בתחום פעילותה, למצות את יתרונותיה העסקיים ולהמשיך לצמוח ולממש הזדמנויות חדשות".

ההיגיון העסקי מאחורי המהלך מוכר בשוק ההון: כאשר שתי פעילויות שונות לחלוטין, ייזום למכירה מול השכרה לטווח ארוך, נסחרות תחת אותה חברה, השוק נוטה לתמחר אותן בצורה עמומה. הפרדה מאפשרת לכל פעילות להיסחר בהתאם למאפיינים שלה, ולמשקיעים לבחור באיזה סוג נכס הם רוצים להחזיק. השימוש בדיבידנד בעין, במקום מכירה רגילה, מאפשר להעביר את הבעלות ישירות לבעלי המניות בלי עסקת מכירה בפועל.

המהלך אינו הפתעה מוחלטת. החברה דיווחה עליו לראשונה עוד בינואר 2025 והקדישה לו התייחסות בדוח התקופתי האחרון שלה. עם זאת, הדרך להשלמה עדיין ארוכה וכוללת קבלת אישורים מגורמים שונים, ובהם חברת דירה להשכיר ורשות מקרקעי ישראל, החלטת מיסוי מרשות המסים, היתר של רשות ניירות ערך לפרסום תשקיף פיצול, ואישור הבורסה לרישום מניות החברה החדשה. החברה הבהירה כי אין ודאות שהפיצול יושלם בסופו של דבר, או שיושלם במתכונת הנוכחית שהוצגה.