ענקית הנדל"ן אמות חותכת את צפי הרווח השנתי

חברת הנדל"ן המניב אמות, מקבוצת אלוני חץ, פרסמה את דוחותיה הכספיים לרבעון השלישי של שנת 2026, ומהם עולה תמונה מעורבת: עלייה ברווח הנקי ובהכנסות מנכסים, לצד הפחתה בתחזית הרווחיות השנתית. ה-NOI של החברה ברבעון הסתכם בכ-268 מיליון שקל, לעומת 265 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, עלייה של כ-1%.

הרווח הנקי של אמות ברבעון השלישי עלה בכ-8% לעומת התקופה המקבילה, והסתכם בכ-110 מיליון שקל. לעומת זאת, ה-FFO לפי גישת ההנהלה, המדד המרכזי לבחינת רווחיות שוטפת בחברות נדל"ן מניב, נותר ללא שינוי ברמה של כ-207 מיליון שקל.

בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכם ה-NOI בכ-807 מיליון שקל, צמיחה של כ-2% לעומת אשתקד. הרווח הנקי עלה בכ-8% ל-603 מיליון שקל, אולם ה-FFO לפי גישת ההנהלה דווקא ירד בכ-1%, ל-607 מיליון שקל. ה-FFO למניה ירד בשיעור חד יותר, בכ-4%, בין היתר על רקע גידול במספר המניות המשוקלל.

לצד התוצאות הרבעוניות, עדכנה אמות כלפי מטה את תחזית ה-FFO לשנה כולה, לטווח של 780-790 מיליון שקל, לעומת תחזית קודמת של 790-800 מיליון שקל. מדובר בהפחתה של 10 מיליון שקל בשני קצות הטווח, ובירידה צפויה גם ביחס לשנת 2025, שבה הסתכם ה-FFO בכ-802 מיליון שקל. תחזית ה-NOI השנתית נותרה ללא שינוי, בטווח של 1.07-1.08 מיליארד שקל.

בחברה מסבירים כי הפחתת התחזית אינה נובעת מהיחלשות בפעילות הנכסים, אלא מעדכון הנחת האינפלציה. אמות צופה כעת עלייה שנתית של כ-1.7% במדד המחירים לצרכן, לעומת 2% בתחזית הקודמת, כאשר לשינוי השפעה ישירה על הוצאות המסים השוטפים של החברה. בתשעת החודשים הראשונים של השנה עלה המדד בשיעור של 2.12%.

אחד המוקדים המרכזיים בדוחות הוא מגדל ToHa2, שאותו מקימות אמות וגב-ים בחלקים שווים במתחם תוצרת הארץ בתל אביב. המגדל, הכולל כ-155 אלף מ"ר מעל הקרקע, מתקרב להשלמת הבנייה, ובחברה מציינים כי עד כה נחתמו הסכמי שכירות או מתנהלים משאים ומתנים מתקדמים ביחס לכ-75% מהשטחים לשיווק, לעומת כ-45% בלבד שדווחו בחודש מאי.

לאחרונה נחתמו שתי עסקאות נוספות במגדל: סיילספורס שכרה חמש קומות בשטח של כ-15.3 אלף מ"ר להסכם לחמש שנים, ומתכננת לרכז במקום כ-1,000 עובדים החל ממחצית הראשונה של 2028. WeWork חתמה על הסכם לשכירת ארבע קומות בשטח של כ-10,000 מ"ר לעשר שנים, בעסקה המוערכת בכ-180 מיליון שקל לאורך התקופה. שתי העסקאות מצטרפות להסכם עם גוגל, ששכרה כ-60 אלף מ"ר לעשר שנים.

מנכ"ל אמות, שמעון אבודרהם, מסר כי "הרבעון השלישי משקף את המשך המגמה החיובית בפעילות החברה, עם ביקושים ערים לשטחי משרדים איכותיים, בעיקר במע"ר תל אביב". לדבריו, "במגדל תוהא2 אנו מציגים הישג משמעותי, כאשר קצב השיווק מקדים בכשנה את התכנון המקורי". אבודרהם הוסיף כי "היקף העסקאות, מחירי השכירות וקצב השיווק ממחישים את האטרקטיביות של מתחם תוהא כולו ואת מעמדו כמתחם המשרדים הנחשק ביותר בתל אביב".

נכון לסוף ספטמבר 2026, שווי הנדל"ן להשקעה של אמות, לרבות נכסים בהקמה, הסתכם בכ-22.2 מיליארד שקל, ושיעור התפוסה בנכסים עמד על 92.7%. החוב הפיננסי נטו של החברה הסתכם בכ-9.8 מיליארד שקל, כ-43.6% מסך המאזן. לצד הדוחות הכריזה אמות על חלוקת דיבידנד בסך כ-133 מיליון שקל, המשקף 27 אגורות למניה, בהתאם למדיניות החברה לחלק דיבידנד שנתי מינימלי של 108 אגורות למניה.

עוד מהדיווחים

מניית אמות נסחרת בתשואה שלילית של כ-20% מתחילת השנה וכ-22% ב-12 החודשים האחרונים, לפי שווי שוק של 9.3 מיליארד שקל. בפילוח לפי סוגי נכסים, ה-NOI ממשרדים ירד מ-378 ל-375 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים, בעוד שבתחום הלוגיסטיקה והתעשייה הוא עלה מ-222 ל-230 מיליון שקל ובתחום המסחר מ-138 ל-145 מיליון שקל. לצד הורדת תחזית ה-FFO הכוללת, עודכנה גם התחזית ל-FFO למניה כלפי מטה, מטווח של 160-162 אגורות לטווח של 158-160 אגורות.

למה זה חשוב

אמות היא חברת נדל"ן מניב ציבורית שמחלקת דיבידנד שנתי לבעלי המניות שלה, כך שהורדת תחזית הרווחיות עשויה להשפיע על ציפיות המשקיעים בשוק ההון הישראלי. במקביל, ההתקדמות בשיווק מגדל ToHa2 עם שוכרים כמו גוגל, סיילספורס ו-WeWork משקפת ביקוש גבוה לשטחי משרדים איכותיים במע"ר תל אביב, מגמה שעשויה להשפיע על מחירי השכירות באזור.

אמות וגב-ים נערכות לקבלת טופס 4 במגדל ToHa2 עד סוף השנה, ולתחילת אכלוס בראשית 2027. בהמשך לכך, החברה מקדמת פרויקטים נוספים במתחם, ביניהם ToHa3 ו-ToHa4, שיהוו לדבריה מנועי צמיחה מרכזיים לשנים הבאות.