ענף ההתחדשות העירונית סיים את שנת 2025 עם נתונים מדאיגים בתחום ההיתרים. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה את הדו"ח השנתי שלה, ועולה ממנו כי מספר היתרים לפרויקטי פינוי-בינוי ירד בכ-15% בהשוואה לשנת 2024. במהלך 2025 ניתנו ברחבי הארץ היתרי בנייה עבור 13,066 דירות מכוח תוכניות פינוי-בינוי, לעומת 15,436 היתרים בשנה הקודמת. בסך הכולל, הוציאו הרשויות המקומיות היתרים עבור 28,902 דירות בהתחדשות עירונית, ירידה של כ-7.5% לעומת כ-31.2 אלף דירות ב-2024.
הנתון הבולט ביותר בדו"ח הוא ההיפוך בדירוג הערים לפי היתרי בנייה. ירושלים מובילה ב-2025 עם 4,092 דירות שקיבלו היתרי בנייה ב-11 תוכניות פינוי-בינוי, כשליש מכלל ההיתרים שניתנו בישראל במסלול זה. בת ים נמצאת במקום השני עם היתרים ל-1,766 דירות ב-3 תוכניות, פתח תקווה שלישית עם 947 יחידות דיור ב-3 פרויקטים. תל אביב-יפו מדורגת רק רביעית, עם היתרים לבניית 901 דירות ב-2 תוכניות בלבד.
גבעתיים היא העיר המפתיעה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל: נתוני הלמ"ס לשנת 2025 מראים כי 92.3% מהתחלות הבנייה בעיר, שמסתכמות ב-706 יחידות דיור, הן במסגרת פינוי-בינוי או תמ"א 38. זהו השיעור הגבוה ביותר בארץ, ומציב את גבעתיים לפני ערים גדולות ומוכרות בהרבה.
תל אביב-יפו ממשיכה להוביל במספרים המוחלטים של התחלות הבנייה: 4,134 יחידות דיור החלו להבנות בעיר ב-2025 במסגרת התחדשות עירונית, שהן 58.4% מכלל התחלות הבנייה בה. אבל בהשוואה לשנת 2024, שבה נרשמו 4,334 יחידות דיור, מדובר בירידה של כ-5%.
פתח תקווה מדורגת במקום השני עם 1,905 יחידות דיור, שמהוות 66.6% מהתחלות הבנייה בעיר. הנתון הבולט הוא הקפיצה: עלייה של 42% בהשוואה לשנת 2024. ירושלים מדורגת שלישית עם 1,588 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, שמהוות 23.1% בלבד מהתחלות הבנייה בבירה, שיעור נמוך משמעותית בהשוואה לשכנותיה.
בת ים מציגה את אחד הנתונים המרשימים של השנה: 1,412 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, שמהוות כ-80% מסך התחלות הבנייה בעיר, וגידול של כ-57% לעומת 2024. במקום החמישי מדורגת אשדוד עם 736 יחידות דיור, שמהוות כ-30% מהתחלות הבנייה, אך כאן הכיוון הפוך: ירידה של 24% לעומת השנה הקודמת.
בחמישייה השנייה מבחינת מספרים מוחלטים נמצאות רעננה עם 707 יחידות דיור, גבעתיים עם 706, חיפה עם 689, רמת גן עם 606 יחידות ובירידה של 26%, וחולון עם 535 יחידות שמהוות כ-55% מהתחלות הבנייה בה. בית שמש בולטת במיוחד: מאפס התחלות בנייה בהתחדשות ב-2024, זינקה השנה ל-404 יחידות דיור.
מחוז חיפה מציג תמונה מעודדת: זינוק של 64% בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית ב-2025 לעומת 2024. טירת כרמל עומדת על 271 יחידות דיור, לעומת 86 בלבד אשתקד, קריית אתא רשמה 165 יחידות שמהוות רבע מהבנייה החדשה בעיר, וקריית מוצקין וביאליק הגיעו לכ-90 יחידות כל אחת.
הצד הפחות מזהיר מגיע מהפריפריה. באזור הדרום והנגב נרשמו אלפי התחלות בנייה חדשות ב-2025, אך אף לא אחת מהן יצאה לפועל במסגרת התחדשות עירונית. אופקים בולטת עם 2,346 התחלות בנייה כלליות, קריית גת עם 2,008, ונתיבות עם 1,981, כולן עם אפס התחדשות עירונית. גם ערים גדולות כמו באר שבע, אשקלון ואילת רשמו אפס התחלות בנייה בתחום. תמונה דומה עולה מהצפון: נוף הגליל, טבריה ועפולה בנות כולן על קרקעות פנויות בלבד, ללא כל התחדשות של שכונות ומבנים ותיקים.
כרמלה קופר, עורכת ראשית שבדקה את הנתונים, מסרה כי "המלחמה הדגישה את חשיבות ההתחדשות העירונית ככלי מרכזי ליצירת דירות ממוגנות, אך התקופה המאתגרת בענף הבנייה גורמת דווקא לעיכוב ביציאה לדרך של פרויקטים חדשים". לדבריה, "ברמת התכנון מדי יום מאושרות תוכניות חדשות, חלקן בהיקפים של אלפי יחידות דיור. החסמים עולים לרוב בשלב הרישוי והליווי הבנקאי".
קופר הוסיפה כי גם לערי הפריפריה "טרם נמצא פתרון, ולמרות שברמת התכנון יש כבר תוכניות מאושרות של התחדשות גם בדרום הארץ וצפונה, המימוש בפועל עוד לא קורה". הנתונים מבוססים על סקירה שנערכה לקראת כנס הנדל"ן השנתי שייערך ב-7 ביוני במרכז הכנסים לאגו בראשון לציון.
הדו"ח מציג גם כמה נתונים חיוביים בתחום התכנון. ב-2025 אושרו 186 תוכניות מפורטות למתחמי פינוי-בינוי, שיא של כל הזמנים, לעומת 156 ב-2024. בסך הכולל אושרו תוכניות לבנייה של כ-76 אלף יחידות דיור, עלייה של כ-33% לעומת 2024. לראשונה הוכרזו מתחמי פינוי-בינוי במעלה אדומים, הכוללים כ-750 דירות חדשות, וכן הכרזות ראשונות באילת, נשר, צפת, קריית שמונה, נהריה, חצור הגלילית ואף בטירה שבמגזר הערבי.
בכירי הממשלה בחרו להדגיש את הצד החיובי. מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, אמר כי "הדו"ח מציג תמונה ברורה, ההתחדשות העירונית ממשיכה לשבור שיאים ולהפוך לחלק משמעותי יותר ויותר משוק הדיור בישראל". יורי גמרמן, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הודיע כי "בשנת 2026 הרשות מתכוונת לפעול להאצת מימוש תוכניות מאושרות והבאתן לשלב ההיתרים והתחלות הבנייה", וציין כי ההתחדשות היא הזדמנות לבנות טוב ובטוח יותר גם באזורים שנפגעו במלחמה.
הפער בין המרכז לפריפריה בתחום ההתחדשות העירונית ממשיך להעמיק, כשערי המרכז מציגות שיעורי בנייה גבוהים בהתחדשות לצד הפרויקטים הגדולים שעוד מחכים ליציאה לפועל.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה