פינוי-בינוי נמכר במשך שנים כעסקה שקשה לסרב לה. דירת שלושה חדרים ישנה בשטח של 55 או 60 מ"ר הפכה לדירת ארבעה חדרים בשטח של 80 מ"ר, עם ממד, מרפסת, מעלית, חניה ומחסן. במכרזי הדיירים שנערכו ב-2021 וב-2022 הופיעו הצעות של 20-25 מ"ר, לצד מרפסת, חניה ומחסן. חלק מהמתחמים המבוקשים הציעו גם קרן לתשלום דמי ניהול ומנגנון לחלוקת רווחים עודפים. העידן הזה מתרחק.
בפרויקטים שמתגבשים כיום, התמורה המקובלת נעה סביב 12 מ"ר בלבד, ובחלק מהמקרים מצטמצמת לפחות מכך. חניה ומחסן תלויים בהוראות התכנון ובכמות המקומות שהעירייה מאשרת. במתחמים מסוימים בעלי הדירות מתבקשים לבחור בין חניה, שטח נוסף או השתתפות כספית שתאפשר לפרויקט לצאת לביצוע. גם 12 המ"ר האלה כבר אינם נקודת מוצא מובטחת. יותר ויותר רשויות מתייחסות לתוספת הזאת כתקרה, לא כרף שמגיע אוטומטית לכל בעל דירה.
בת ים הצטרפה ב-2025 לרשויות שמגבילות את התמורה לעד 12 מ"ר, בין היתר כדי למנוע מכרזי דיירים שבהם יזמים מבטיחים 25-40 מ"ר ואז מגלים שהוועדה המקומית מאשרת היקף בנייה קטן בהרבה. הבעיה, לפי גורמים בתחום, אינה ברשויות אלא בקבלנים. "הם יבטיחו לכם הכל, אבל במבחן המציאות הם לא יעמדו בזה", נמסר. "בסוף זה עניין כלכלי. הקבלן נותן תמורות לבעלי הדירות תחת הנחה שימכור את הדירות הנוספות במחיר מסוים, אבל כשהמחירים יורדים הוא מגלה שהוא לא מרוויח כמו שרצה. בעולם תקין הוא מפסיד. בעולם שלנו הוא חוזר לדיירים ואומר שהעלויות התייקרו ואינו יכול לתת מה שהבטיח".
הסיבות לשחיקה הן מבניות. ריבית בנק ישראל עומדת כיום על 3.5%, לעומת 0.1% ב-2021. פרויקט התחדשות עירונית נמשך שנים ודורש רכישת זכויות, תכנון, ערבויות, מימון, הריסה, בנייה ותשלום שכר דירה לבעלי הדירות לאורך כל התקופה. כאשר עלות הכסף עולה, מיליארדי השקלים שמממנים את הפרויקט הופכים יקרים בהרבה. לכך מצטרפות עלויות בנייה שעלו, מחסור מתמשך בעובדים, התייקרות מערכות הבטיחות והמיגון ודרישות עירוניות רחבות יותר. יזמים נדרשים לממן כבישים, גנים, מבני ציבור, תשתיות וקרנות תחזוקה, ולעיתים היטל השבחה בשיעור של 25% או 50%. כל סעיף כזה נגרע מהסכום שמאפשר להגדיל את דירות הבעלים.
המתמטיקה פשוטה ואכזרית. במתחם של 100 דירות קיימות, תוספת של 25 מ"ר לכל דירה מחייבת הקמה של 2,500 מ"ר עבור הבעלים. תוספת של 12 מ"ר דורשת 1,200 מ"ר בלבד. הפער של 1,300 מ"ר שווה לעשרות דירות קטנות או לקומה שלמה במגדל שהיזם יכול למכור. במתחם של מאות דירות, צמצום של שלושה מ"ר בלבד לכל דייר יכול לשחרר אלפי מ"ר ולשנות פרויקט גבולי לפרויקט שהבנק מוכן ללוות. השמאי הממשלתי קבע בסוף 2025 רווח יזמי מזערי ממוצע של 16% במחוזות תל אביב, המרכז וירושלים, ושל 17% בצפון, בחיפה ובדרום. בתחשיב החדש, שמירה על ההיתכנות הכלכלית מגיעה לפני הרחבת דירות הבעלים.
בעלי הדירות הקטנות עומדים בפני נחיתה כפולה. בחודשים האחרונים, בעקבות פסיקה משפטית, עולה לדיון שאלת יחס התמורות בין הדירות השונות. השיטה המקובלת עד כה העניקה לכל בעל דירה תוספת אחידה של 12 מ"ר, ללא קשר לגודל הדירה המקורית. המשמעות היא שבעל דירה של 40 מ"ר קיבל עלייה של 30% בשטח, בעוד בעל דירה של 100 מ"ר קיבל עלייה של 12% בלבד. ערעור שממתין להכרעת בית המשפט העליון עשוי לשנות את הכללים לחלוקה יחסית לפי גודל הדירה הישנה. אם יאומץ, דירה של 40 מ"ר תקבל כ-7 מ"ר ודירה של 100 מ"ר תקבל כ-17 מ"ר מאותה מכסת שטח כוללת. עבור בעל דירה של 45 מ"ר, ההבדל בין 12 מ"ר ל-7 מ"ר הוא ההבדל בין חדר נוסף לבין מסדרון מוגדל ופינת ישיבה קצת יותר רחבה.
ממש בימים אלה אפשר לראות את התהליך הזה בפעולה בבית המשפט. תושבת אזור השוק בפתח תקווה עתרה לבית המשפט המחוזי להקפיא פרויקט פינוי-בינוי בן 180 יחידות דיור ברחוב יצחק שדה, שמקדמת חברת טקסטון. הפרויקט כולל הריסת 180 דירות קיימות ובניית 630 דירות חדשות. הדיירת, אחת מ-13 סרבניות שנותרו מתוך כלל בעלי הדירות, טענה שחלוקת הזכויות בפרויקט אינה שוויונית, ושדיירים שהשתלטו בעבר שלא כדין על שטחים משותפים עתידים לקבל תוספת שטח שתגלם את אותן פלישות. השופט מוטי פירר דחה את הבקשה על הסף, ללא דיון. "מדובר בפרויקט המכיל עשרות רבות של בעלי דירות. קבלת הבקשה לצו מניעה משמעה עצירת הפרויקט ופגיעה בכל אותם בעלי דירות", קבע השופט, וחייב את הדיירת בהוצאות של 3,000 שקל. עם זאת, השאיר פתח: "גם אם יתברר שבעלי דירות אחרים קיבלו תמורה משופרת יותר, לא מן הנמנע שהאיזון ייעשה באמצעות תשלומים כספיים".
אז האם פינוי-בינוי עדיין כדאי? התשובה תלויה במצב הבניין ובפרטי ההסכם. עבור בעלי דירה בבניין ישן, ללא מעלית וללא ממד, עם צנרת מתפוררת ותשתיות שמתקרבות לסוף חייהן, הכדאיות נשמרת גם עם תוספת מתונה. הדירה החדשה מגיעה עם ממד, מעלית, נגישות, מערכות חשמל ואינסטלציה חדשות ובידוד משופר. הבניין החדש עמיד יותר בפני רעידות אדמה וסחיר יותר בשוק. גם תוספת של 12 מ"ר יכולה להעלות את שווי הנכס במאות אלפי שקלים באזורי ביקוש. לעומת זאת, בעל דירה גדולה ומשופצת בבניין קטן עשוי לגלות שהוא מקבל שטח דומה בתוך מגדל צפוף, עם דמי ניהול גבוהים בהרבה ותלות במערכות מורכבות. המעבר עצמו, שנמשך בין שנתיים וחצי לארבע שנים ולעיתים יותר, כרוך בעלויות הובלה, אחסון, הסתגלות לסביבה חדשה וחזרה לדירה שדורשת תיקונים בשנה הראשונה.
נתוני 2025 מדברים בעד עצמם: ניתנו היתרי בנייה ליותר מ-22 אלף דירות בהתחדשות עירונית, ירידה של כ-20% לעומת השנה הקודמת, אף שהיקף התוכניות המאושרות ממשיך לגדול. הפער הזה בין תוכניות על הנייר לבין מקדשות ומגרפה בפועל הוא הסימן הבולט ביותר למשבר. בשנים הקרובות, לפי הערכות מומחים ורשויות, 12 מ"ר עשויים להפוך לתמורה נדיבה, ובמתחמים מורכבים יותר השוק עשוי להתכנס ל-8-10 מ"ר, תלוי בכיוון של מחירי הדירות.
פינוי-בינוי עובר ממודל של מתנה נדיבה למודל של עסקת החלפה שצריך לתמחר בקפידה לפני שחותמים.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה