התרגיל של רמת גן: מוכרי דירות יחויבו בהיטל השבחה של מאות אלפים

עיריית רמת גן מצאה דרך לשמר את אחד ממקורות ההכנסה המשמעותיים ביותר שלה, גם אחרי שהמדינה ביטלה את מנגנון ההקלות בבנייה. תוכנית חדשה שנכנסה לתוקף בעיר בחודש ינואר מעגנת זכויות בנייה שבעבר ניתנו כהקלות, והופכת אותן לחלק מהתוכנית המאושרת. התוצאה: בעלי דירות ותיקות שמוכרים את נכסיהם מקבלים שומות היטל השבחה של מאות אלפי שקלים, גם כשמעולם לא ביקשו לממש שום זכות נוספת.

מוסד ההקלות ליווה במשך שנים כל בקשה להיתר בנייה בישראל. יזם או בעל דירה שרצה לחרוג מהתוכנית המאושרת, למשל להוסיף יחידות דיור, להגביה בניין או לשנות קווי בניין, יכול היה לבקש הקלה. ההקלה הידועה ביותר היתה הקלת "שבס-כחלון", שאפשרה תוספת של עד 30% יחידות דיור מעבר למאושר בתוכנית. אבל ההליך הזה גם עורר גל התנגדויות שכיל את הרישוי לשנים, ולכן המדינה החליטה לחסל אותו. החל מה-1 בינואר 2025 אי אפשר עוד לקבל הקלה, ובנייה מתאפשרת רק בהתאם לתוכנית מאושרת, ללא תוספות.

אלא שההקלות, מלבד העיכובים שגררו, גם הזרימו כסף לקופת העירייה. כל הקלה שאושרה חייבה בהיטל השבחה, מס שגובות רשויות מקומיות בשיעור של כמחצית מעליית ערך הנכס. עם ביטול ההקלות אמור היה מקור ההכנסה הזה להתייבש. ברמת גן החליטו אחרת. התוכנית החדשה, שנקראת "תוכנית לעיגון הקלות" ונושאת את המספר רג/מק/340/ג/100, לוקחת את מדיניות ההקלות שהיתה נהוגה בעיר בעבר, ומעגנת אותה כזכויות בנייה קבועות על כלל השכונות הוותיקות.

המשמעות המעשית התבררה לאחרונה לבעל דירה בשכונת שיכון ותיקים ברמת גן. הוא קיבל שומת היטל השבחה בסך כ-355 אלף שקל, כשמתוכם כ-152 אלף שקל יוחסו ישירות לתוכנית עיגון ההקלות. הזכויות שעליהן חויב כוללות הגדלת שטח המגורים, אפשרות להגביה את הקומה ואת קומת הגג, ותוספת קומות מרתף, כל זאת מבלי שהגיש אי פעם בקשה להיתר בנייה או ביקש לממש זכות כלשהי.

עורך הדין אריאל קמנקוביץ, המתמחה בדיני תכנון ובנייה, מזהיר כי מדובר במהלך בעל השלכות שחורגות מגבולות רמת גן. "כל עיר שתבחר לעגן זכויות להתחדשות עירונית במסגרת תוכנית עירונית עלולה ליצור מצב שבו בעלי דירות ישנות יחויבו בהיטל השבחה, למרות שלא הוגשה בקשה להיתר בנייה ולא קיימת כל תוכנית קונקרטית להתחדשות עירונית בבניין", אמר. קמנקוביץ, שניהל בעבר מאבקים משפטיים נגד גביית היטלים דומה בתל אביב, טוען כי "הטלת היטל השבחה במקום של זכויות שקיימות רק על הנייר, אבל לא מתומחרות על ידי קונים בעת עסקת מכר, מהווה הטלת מס שאינו מס אמת".

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, מכנה את המהלך "השבחה תיאורטית". לדבריו, "בדומה לתוכנית הרובעים בתל אביב, גם כאן מדובר בהשבחה תיאורטית שמבוססת על זכויות בנייה עתידיות והקלות תכנוניות ערטילאיות, שאין כל ודאות אם ומתי יתממשו". טרשנסקי מעריך כי רשויות מקומיות נוספות ילכו בעקבות רמת גן ויוציאו דרישות תשלום דומות. הוא ממליץ לכל מי שמתכנן למכור דירה לבדוק מראש אם צפוי חיוב בהיטל השבחה, ולבחון את דרישת התשלום בהתאם לקריטריונים מקצועיים לפני חתימה על חוזה מכירה.

התוכנית ברמת גן קיבלה תוקף כשלושה חודשים לאחר פסק הדין "לויתן" של בית המשפט העליון, שנועד לצמצם את היטלי ההשבחה על בעלי דירות בבניינים המיועדים להתחדשות עירונית. באותו פסק דין נקבע כי בחישוב ההשבחה יש להביא בחשבון את התרומה שכבר היתה לפוטנציאל תמ"א 38 לערך הנכס, עוד לפני אישור התוכנית החדשה. ביולי הפך פסק הדין לחלוט, לאחר שבית המשפט דחה את בקשתן של עיריות תל אביב וירושלים לקיים דיון נוסף. הפסיקה אמורה היתה לצמצם את סמכות הרשויות לגבות היטלים על עליית ערך שכבר גולמה בנכס, אך ברמת גן מצאו נתיב חלופי להמשך גבייה.

מעיריית רמת גן נמסר בתגובה: "הניסיון להציג את תכנית ההקלות שנוצרה לטובת ולרווחת הציבור כתכנית שמטרתה לפצות את העירייה הוא מנותק והזוי, ומעיד על מי שטוען כך שהוא לא קרא את התכנית או התעמק בפרטיה. העירייה גובה היטל השבחה בהתאם להוראות החוק והדין, ו'מכר' הוא מימוש בגינו העירייה חייבת לגבות את ההיטל". העירייה הוסיפה כי "התכנית שאושרה היא תכנית שהחליפה את הליך פרסום ההקלות בבקשות להיתר ומטרתה לשפר את התכנון עבור מבקשי ההיתר. לא מדובר במהלך חריג, שכן רשויות נוספות נהגו בדיוק באותו אופן".

היטל השבחה עומד בדרך כלל על מחצית מעליית ערך הנכס שנוצרה בעקבות אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג, והחיוב מתגבש במועד "המימוש", שכולל גם מכירת דירה. בעלי דירות ותיקות ברמת גן שמתכננים למכור את נכסיהם נדרשים כעת לברר מראש אילו תוכניות חלות עליהם ולקבל הערכה שמאית מקדימה, כדי להימנע מהפתעה כספית בהיקף של מאות אלפי שקלים. שומה של הוועדה המקומית ניתנת לערעור באמצעות שמאי מכריע או ערר, בתוך 45 יום מקבלתה.

בענף מזהירים כי ככל שהמגמה תתרחב לרשויות נוספות, אלפי בעלי דירות ברחבי הארץ עלולים לגלות בעתיד כי זכויות בנייה שמעולם לא ביקשו לממש הופכות לחוב כספי כבד בדרך למכירת הבית.