נתוני הלמ"ס: זינוק של 105% במכירת דירות בצפון, קריסה בדרום

הצפון חוזר לכותרות שוק הנדל"ן, והפעם עם נתונים חיוביים. בחודש יולי 2026 נמכרו במחוז 409 דירות חדשות, זינוק של 105.5% לעומת יולי אשתקד ועלייה של 48.7% לעומת מאי. גם במבט רבעוני המגמה ברורה: בחודשים מאי עד יולי נמכרו בצפון 663 דירות חדשות, עלייה של כ-59% לעומת שלושת החודשים שקדמו לכך.

ההתאוששות בצפון היא חלק מתמונה רחבה יותר. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשלושת החודשים מאי עד יולי נמכרו בישראל כ-25,160 דירות, עלייה של 20.8% לעומת התקופה שקדמה לה ושל 14.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מתוכן, כ-10,470 דירות היו חדשות, זינוק שנתי של 42%. אבל התמונה הזו לא אחידה, ובדרום דווקא נרשם מפח נפש כבד.

בבאר שבע, שרק לפני שנתיים הייתה אחת הערים החמות בישראל, נמכרו בשבעת החודשים הראשונים של 2026 רק 170 דירות חדשות בשוק החופשי. בתקופה המקבילה ב-2024 נמכרו בעיר 666 דירות. מדובר בצניחה של 74% תוך שנתיים בלבד. נכון לסוף יוני נותרו בעיר כ-1,100 דירות חדשות שטרם נמכרו, ובקצב המכירות הנוכחי יידרשו לא פחות מ-38 חודשים כדי לחסל את המלאי, לעומת 12 חודשים בלבד באותה תקופה ב-2024.

גם נתיבות ואופקים, שהובילו בשנים האחרונות את מכירות הקבלנים בדרום, מציגות תמונה דומה. בנתיבות נמכרו מתחילת השנה 539 דירות חדשות, ירידה של 30% לעומת אשתקד. בעיר בולט גם שיעור גבוה במיוחד של ביטולי עסקאות: 44% מכלל ביטולי העסקאות בדרום מחוזי מכר שנחתמו ב-2023-2024 התרכזו שם. באופקים המצב חמור עוד יותר, עם ירידה של 52% במכירות מתחילת השנה.

סקירת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שאותה עורכת גלית בן נאים, מצביעה על כך שהטבות המימון של הקבלנים כבר לא עובדות כמו פעם. שיעור העסקאות עם הטבת מימון אמנם עלה מעט ליולי, ל-27% מסך מכירות הקבלנים בשוק החופשי, אבל היקף המכירות בפועל בשוק החופשי צנח ב-22% לעומת יוני וב-5% לעומת יולי אשתקד. חודש יולי נחשב לאחד החלשים ביותר שנרשמו בשוק החופשי מאז תחילת שנות האלפיים.

בסך הכל נמכרו בישראל בחודש יולי כ-7,600 דירות, מהן כ-2,930 חדשות וכ-4,670 יד שנייה. בעוד שמספר הדירות החדשות הכולל עלה מעט, כל הגידול הזה מוסבר בזינוק במכירות המסובסדות. בניכוי הטבות ממשלתיות, המכירות בשוק החופשי דווקא ירדו.

יגאל דמרי, בעל השליטה בחברת הבנייה דמרי, מסביר את הנתונים בצורה שונה מהמקובל. לדבריו, מלאי הדירות הגדול לא מעיד על היעלמות ביקוש. "הביקוש קיים, הוא לא ירד. הוא הפך להיות קפוא", אמר בכנס החברות הציבוריות. הוא ציין כי בהגרלה האחרונה של דירה בהנחה השתתפו 130 אלף זוגות, מהם זכו רק 7,000. "80 אלף דירות זה חרטא. למחירים אין לאן לרדת, עלויות הבנייה עלו ב-25% בשנה האחרונה", טען.

נתוני סיכום שנת 2025 שפרסמה הלמ"ס מציירים תמונה דומה ברמה השנתית. במהלך השנה החלה בנייתם של כ-79.7 אלף דירות, אך מספר הדירות שנמכרו ירד מ-102.8 אלף ב-2024 ל-90.5 אלף בלבד ב-2025. מדד מחירי הדירות ירד ב-1%, ומחירי הדירות החדשות ירדו ב-2.8%. בניגוד לכך, שוק השכירות דווקא התייקר, עם עלייה של 4.3% במדד שכר הדירה.

נכון לסוף יוני 2026 נותרו למכירה בישראל כ-85 אלף דירות חדשות, המהוות כ-27 חודשי היצע. כשליש מהמלאי מרוכז במחוז תל אביב ורבע נוסף במחוז המרכז. בין הערים הבודדות בולטת ירושלים עם כ-10,100 דירות חדשות שטרם נמכרו, ותל אביב יפו עם כ-9,720. הנתונים מלמדים על שוק שנע בשני כיוונים מנוגדים בו זמנית, כאשר הצפון מתאושש בעוד הדרום שוקע עמוק יותר, והשאלה המרכזית היא האם המגמה בצפון תתחזק בחודשים הקרובים או שמדובר בבליפ חד פעמי.