התוכנית החדשה בלב תל אביב: מוכרי הדירות ישלמו מאות אלפי שקלים

לב תל אביב עומד בפני מהפכה תכנונית שתזרים לקופת העירייה מיליארדי שקלים, וההכנסות הראשונות כבר ייכנסו בשבועות הקרובים. תוכנית ההתחדשות החדשה לרבעים 5 ו-6, שכוללת את האזור ההיסטורי סביב שדרות רוטשילד, תאפשר אלפי יחידות דיור חדשות - אבל הפעם, בניגוד לכשלים הקודמים, העירייה דאגה מראש להבטיח שהכסף יגיע אליה.

התוכנית משתרעת על 1,686 דונם במרכז העיר, ומחליפה את מתכונת תמ"א 38 שפג תוקפה. במקום הריסה ובנייה מחודשת בקנה מידה רחב, הבחירה הייתה בהתחדשות נקודתית של מבנים בודדים, תחת חלופת שקד, תוך שמירה על הצביון ההיסטורי של האזור - שחלקו הגדול מוכר כאתר מורשת עולמית של "העיר הלבנה". כיום יש בשטח כ-21,600 יחידות דיור, והתוכנית תאפשר הקמה של עד 14 אלף יחידות נוספות, אם כי לפי הניסיון מרבעים קודמים הדבר עשוי לארוך עשרות שנים.

מה קדם לזה

כפי שדווח במרכז הנדל"ן במאי 2026, עיקר הביקורת על תוכנית המתאר תא/5500 נגעה לכך שהיא מצמצמת את זכויות הבנייה ומנמיכה את גובהי המגדלים בהשוואה לתוכנית המתאר הקודמת, תא/5000.

העירייה, כך מתברר, הפיקה לקחים כואבים מהכישלון בגביית היטלי השבחה ברבעים 3 ו-4 שבצפון העיר, שם תמ"א 38 הגנה על בעלי הדירות ומנעה מהעירייה לגבות סכומים משמעותיים. הפעם המצב שונה לגמרי. השמאי דני טרשנסקי ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל מסביר כי התוכנית החדשה מבוססת על חלופת שקד, שמעניקה הגנה חלקית בלבד: "ניתן יהיה לגבות היטל השבחה של 50% מגובה ההשבחה במקרה של מכירת דירה, ושל 25% בעת קבלת היתר בנייה למימוש התוכנית. כל מי שמוכר דירות ברבעים הללו צפוי לשלם מאות אלפי שקלים בעת מכירת הדירות שלו".

התוכנית כוללת גם גמישות שמעלה את פוטנציאל הגבייה: אפשרות להקמת משרדים בתוך דירות מגורים, שימושים ציבוריים ומלונאיים בכל הקומות, ושימושי מסחר בקומת הקרקע. ברחובות אלנבי, בן יהודה, קרליבך, הרכבת, מנחם בגין וחלקו הדרומי של יהודה הלוי יתאפשרו שימושים מעורבים. במגרשים גדולים מ-700 מ"ר תהיה חובה להקצות שטחים ציבוריים לעירייה, מה שעלול לפגוע בפוטנציאל הקמת דירות גן. טרשנסקי מזהיר כי לא כל השינויים משביחים: "האם זה שניתן להקים משרדים בבית זו השבחה או ירידת שווי של דירות? זו שאלה טובה".

אלא שהתוכנית הגדולה יותר, שתוכנית הרבעים היא רק חלק ממנה, נתקלת בהתנגדות ציבורית וארגונית משמעותית. מדובר בתוכנית המתאר העירונית תא/5500, שמעדכנת את התוכנית הקיימת ומכוונת לאוכלוסייה של כ-600 אלף תושבים עד שנת 2035, עם תוספת של כ-50 אלף יחידות דיור ו-800 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. התוכנית הופקדה בינואר 2026 וכבר הוגשו נגדה למעלה מ-500 התנגדויות - כולל, באופן תמוה, התנגדות של עיריית תל אביב עצמה, שיזמה את התוכנית, ושל מהנדס העיר שהגיש התנגדות נפרדת משלו.

על רקע זה, ועדת התכנון והבנייה של לשכת עורכי הדין יצאה בשבוע שעבר בפנייה חריפה לעירייה, ודורשת לדחות את מועדי הדיונים בהתנגדויות ולשנות מהיסוד את מתכונתם. הפנייה, עליה חתומים יושבי הראש המשותפים עורכי הדין ענת בירן, טלי סלטון, שי פרטוש, אייל שקיב ויוסי כץ, קובעת כי יש לאפשר לכל מתנגד להציג את עמדתו "באופן מלא, ענייני ומעמיק", בהתחשב בהיקפה ובמורכבותה העצומה של התוכנית.

הסיבה לדרישה ברורה: לפי לוח הזמנים שפרסמה העירייה, הדיונים אמורים להתחיל ב-3 בנובמבר ולהימשך לאורך החודש, בחלוקה לפי אזורים - צפון העיר ב-4 בנובמבר, מזרח העיר ב-11 בנובמבר, דרום העיר ויפו ב-17 בנובמבר ומרכז העיר ב-18 בנובמבר. בכל יום צפויות להישמע כ-100 התנגדויות, כשלכל מתנגד מוקצות חמש דקות בלבד להצגת טענותיו, וההשתתפות מתאפשרת באופן פרונטלי בלבד - ללא כל אפשרות להצטרף מרחוק בזום.

בלשכת עורכי הדין טוענים כי פרק הזמן הקצר פשוט לא מספיק, ומבקשים גם להפחית את מספר ההתנגדויות הנדונות בכל יום וגם לאפשר השתתפות מרחוק, כדי לחסוך ממאות מתנגדים ובעלי מקצוע את הצורך להגיע פיזית למשרדי העירייה. הם מציינים כי חלק מהדיונים נקבעו במקביל לכנס השמאים באילת, מה שעלול למנוע מאנשי מקצוע חיוניים - בהם שמאים שתומכים בחוות דעת מקצועיות את ההתנגדויות - להשתתף כלל.

הוועדה מבקשת גם לשקול לתקן את התוכנית מראש, בהתאם להערות מינהל התכנון לפיהן היא אינה תואמת את תמ"א 70 - תוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו - ורק לאחר מכן לקיים את הדיונים בהתנגדויות. לא רק הלשכה מתלוננת: גם לשכת שמאי המקרקעין טענה בעבר כי התוכנית מצמצמת את זכויות הבנייה סביב תחנות המטרו ביחס לתמ"א 70, וממינהל התכנון כבר הודיעו כי התוכנית תתוקן באופן מהותי כדי להגדיל את היקפי הבנייה בקרבת התחנות.

עוד מהדיווחים

לפי מרכז הנדל"ן, במכתב לשכת עורכי הדין מ-29 באוקטובר נכתב כי 'קביעת חמישה ימי דיונים בלבד לשמיעת למעלה מ-500 התנגדויות, לצד משלוח זימונים בהתראה של כשבוע בלבד... מעוררת קושי ממשי באשר ליכולתם של המתנגדים להיערך לדיונים ולהשמיע את טענותיהם באופן אפקטיבי'. כך דווח במרכז הנדל"ן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין נחמה בוגין פנתה אף היא, כבר ב-26 באוקטובר, לעירייה בדרישה נפרדת לדחות את הדיונים, בציינה כי 'מועדי הוועידה נקבעו ופורסמו חודשים ארוכים בטרם פורסם סדר היום לשמיעת ההתנגדויות'. לפי מרכז הנדל"ן, בלשכת עורכי הדין ציינו שההשתתפות בזום שאישרה העירייה מיועדת לצפייה בלבד ולא לטיעון בפועל, וכתבו כי 'נוכח העומס של מאות אנשים שהשתתפותם נדרשת בדיון, חיוני לאפשר השתתפות פעילה בזום'.

למה זה חשוב

בעלי דירות ברבעים 5 ו-6 במרכז תל אביב צפויים לשלם מאות אלפי שקלים כהיטל השבחה בעת מכירת דירה או קבלת היתר בנייה, לפי הערכת שמאי. מי שמתכנן לקנות, למכור או לבנות באזור צריך לקחת בחשבון שהמחלוקת סביב דיוני ההתנגדויות לתוכנית המתאר הרחבה יותר עלולה לעכב את מימוש אלפי יחידות הדיור המתוכננות עד 2035.

בשלב זה טרם ידוע אם העירייה תיענה לדרישת לשכת עורכי הדין לדחות את המועדים. הדיונים הקרובים נועדו לאפשר לעירייה לגבש את עמדתה ביחס להתנגדויות ולהעבירה לוועדה המחוזית, שתדון בהמשך בהתנגדויות ותכריע בעניינן, כשברקע ממשיכה להצטייר תמונה של תוכנית ענק שמבטיחה לעירייה הכנסות אדירות, אך עדיין שנויה במחלוקת בכל הנוגע לאופן קבלתה.