הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה דרום, בראשות עודד פלוס, אישרה את תוכנית ההתחדשות הבניינית של עיר אשדוד - תוכנית מפורטת שתחליף את תמ"א 38 ותאפשר הוצאת היתרי בנייה ישירות מכוחה. מדובר בפוטנציאל תכנוני של כ-7,400 יחידות דיור חדשות וממוגנות, שייבנו בהדרגה על פני 14 רבעים בעיר.
התוכנית, שקודמה ביוזמת עיריית אשדוד והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, נערכה על ידי צוות תכנון בראשות האדריכלית עדי אסיף ממשרד גוטמן אסיף אדריכלים. מטרתה לתת מענה תכנוני קבוע לאחר פקיעת תמ"א 38, ולהתאים את עקרונות ההתחדשות העירונית למאפיינים הספציפיים של אשדוד. לפי האומדנים שנבנו בגיבוש התוכנית, הפוטנציאל הכולל בעיר עומד על כ-22,500 יחידות דיור במסגרת התחדשות בניינית - אך בשלב הנוכחי אושר מימוש של 7,400 יחידות בלבד.
התוכנית מגדירה שלושה מסלולי התחדשות שניתן לממש ישירות בהיתר בנייה: הריסה ובנייה מחדש (המקביל לתמ"א 38/2), חיזוק ועיבוי (המקביל לתמ"א 38/1), ומסלול מיגון ועיבוי. כל מסלול מגדיר תוספת שטח לדירה קיימת, תוספת קומות, זכויות בנייה מירביות וקווי בניין, בהתאם למיקום הבניין בעיר: שכונות רגילות, צירים ראשיים עם חזית פעילה, או צירי מתע"ן. מנגנון זה נועד לאפשר הליך רישוי מהיר וברור יותר לעומת מה שהיה קיים בתמ"א 38.
אחד השינויים המשמעותיים שהתרחשו בדרך לאישור הסופי: הוועדה הגדילה את התוספת האפשרית לדירה קיימת ממסלול החיזוק, מ-13 מ"ר לעד 25 מ"ר, כולל הממ"ד. בנוסף, הוועדה הרחיבה את מסלול ההריסה והבנייה כך שיחול גם על מבנים בני 6 קומות ומעלה, שלא נכללו בהוראות הקודמות. התוכנית חלה גם על מבנים שנבנו לאחר שנת 1984 - דבר שמאפשר תוספת ממ"דים לדירות שלא היו זכאיות עד כה לשום מסלול התחדשות.
הדיון שהסתיים באישור היה למעשה הסבב השני. התוכנית אושרה להפקדה לפני כשנה, ובנובמבר 2025 נערך דיון ראשון בהתנגדויות שהוביל לתיקונים. בסבב השני, שהתקיים בהתאם לסעיף 106 לחוק התכנון והבנייה, הוגשו 10 התנגדויות נוספות - בעיקר מחברות יזמיות ומתושבים. הוועדה דחתה את כולן.
היזמים טענו שהתוכנית פוגעת בכדאיות הכלכלית של פרויקטים, שדרישות ההפרשה לצרכי ציבור והגבלות הגובה יהפכו אותם לבלתי ישימים, וביקשו שתמ"א 38 תמשיך לחול על כל בקשה שהוגשה לפני הפקדת התוכנית. הוועדה סירבה, וקבעה כי "התכנון מוביל" וכי שיקוליה מבוססים על הצרכים האדריכליים וכושר הנשיאה של התשתיות העירוניות, לא על הבטחת רווחיות מקסימלית ליזמים. לצד זאת נדחו גם התנגדויות תושבים שטענו לפגיעה באיכות החיים, הצללה וצפיפות. הוועדה קבעה כי במרחב עירוני מתחדש אין לפרט זכות קנויה על נוף או אור שמש, וכי האינטרס של הצלת חיי אדם דרך מיגון וחיזוק גובר על נוחות הפרט.
התוכנית כוללת גם מרכיבים שנועדו לשפר את השכונות מעבר לבנייה עצמה. ברחובות ראשיים מתאימים יתאפשר שילוב שימושי מסחר ומוסדות ציבור. מוגדרים מנגנוני הפרשות לצרכי ציבור, מעקב ובקרה, ושלביות שנועדה לוודא שהפיתוח לא יעמיס על התשתיות הקיימות. הוועדה הבהירה גם שהתוכנית אינה כופה ביצוע פרויקטים ואינה מחליפה את הצורך בהסכמות קנייניות של בעלי הדירות.
עודד פלוס, יו"ר הוועדה המחוזית, אמר לאחר האישור: "אני שמח על אישור התוכנית הבניינית בעיר אשדוד, אשר הינה אחת מהערים המובילות בהתחדשות העירונית הן בתוכניות נקודתיות והן בהיתרי בנייה מכוח תמ"א 38. התוכנית מאפשרת התחדשות באופן מיידי, ותסייע כפתרון משלים להתחדשות ולהרחבת היצע הדיור בעיר". מיכל מריל, מתכננת מחוז דרום במינהל התכנון, הוסיפה: "מברכת על אישור התוכנית הבניינית באשדוד, אשר תאפשר לעוד דירות להתחדש ולהתמגן באופן מיידי - דבר הדרוש במיוחד בעת הזו".
גורי נדלר, מנהל אגף בכיר תכנון ברשות להתחדשות עירונית, שם את אשדוד בהקשר רחב יותר: "אחרי רעננה, רמלה, יבנה, כפר סבא, לוד, באר שבע, פתח תקווה ונהריה, התוכנית באשדוד היא תוכנית ההתחדשות הבניינית התשיעית שמאושרת במסגרת המאמץ של הרשות לייצר חלופות עירוניות איכותיות לתמ"א 38". כלומר, אשדוד אינה יוצאת דופן אלא חלק ממגמה ארצית של ערים שמאמצות תוכניות עירוניות עצמאיות לאחר פקיעת תמ"א 38.
מכאן ניתן להוציא היתרי בנייה ישירות מכוח התוכנית החדשה, ללא צורך בתוכניות נקודתיות נוספות - מה שאמור לקצר את הליכי הרישוי ולאפשר לפרויקטים לצאת לדרך מהר יותר. ההמשך יהיה בשלב הרישוי הפרטני, שבו ייבחנו פתרונות אדריכליים ספציפיים לכל מגרש.
אשדוד הופכת לעיר התשיעית בישראל עם תוכנית התחדשות בניינית עירונית עצמאית, בשעה שעשרות אלפי יחידות דיור ישנות ממתינות לחיזוק ומיגון.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה