צניחה בדירות יד שנייה, זינוק בחדשות בזכות מבצעי הקבלנים

שוק הנדל"ן הישראלי רושם תמונה מפוצלת: בחודשים מרץ-מאי 2026 נמכרו בישראל כ-21,390 דירות, ירידה של 10.6% לעומת שלושת החודשים הקודמים. אבל הנתון הגולמי מסתיר פער חד בין שני חלקי השוק - הדירות החדשות מצביעות על התאוששות, בעוד שוק היד השנייה ממשיך להתרסק. כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו היום.

בניכוי עונתיות, שמסנן את ההשפעות האופייניות של כל עונה, נרשמה דווקא עלייה של 2.4% בסך כלל המכירות. בדירות החדשות הנתון בולט עוד יותר: בניכוי עונתיות נרשמה עלייה של 20.6% לעומת שלושת החודשים הקודמים. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, מדובר בגידול של 8.2% בנתון הגולמי ו-17% לאחר ניכוי עונתיות.

מנגד, שוק היד השנייה סובל. בחודשים מרץ-מאי נמכרו כ-12,480 דירות יד שנייה, שמהוות 58.4% מסך העסקאות, אך מספרן ירד ב-17.2% לעומת שלושת החודשים הקודמים. גם בניכוי עונתיות נרשמה ירידה של 8%, ובהשוואה לאותה תקופה אשתקד הירידה מגיעה ל-13.7%. כל המחוזות רשמו ירידות בשוק היד השנייה: ירידה של 23.1% במחוז תל אביב, 21.2% בחיפה, 20.8% בדרום ו-18.4% בדרום. אפילו יהודה ושומרון, שמציגה התנגדות יחסית, רשמה ירידה של 1.7% בלבד.

הגורם המרכזי לעלייה בדירות החדשות הוא מבצעי מכירות אגרסיביים שיזמים ערכו בתל אביב. שני פרויקטים בלבד - אחד בשדה דב והשני במסגרת התחדשות עירונית - הקפיצו את מכירות הקבלנים באזור תל אביב מ-150 דירות במאי 2025 ל-481 דירות במאי 2026. מדובר בקפיצה של יותר מ-200%, שמשכה את כל הנתונים הארציים כלפי מעלה. שני הפרויקטים האלה לבדם ריכזו 44% מסך מכירות הקבלנים באזור תל אביב בחודש מאי. בחינה של הנתונים מגלה שמאי 2026 צריך להיחשב כחודש חלש מאוד בשוק, כשמביאים בחשבון שמאי 2025 היה חודש נמוך במיוחד בגלל מבצע "עם כלביא", ואפריל 2026 היה נמוך בשל חגי פסח ויום העצמאות.

על פי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בחודש מאי לבדו נרכשו 8,246 דירות. בשוק החופשי, ללא סבסוד ממשלתי, בוצעו 7,045 עסקאות - עלייה של 17% לעומת מאי אשתקד. מכירות הקבלנים בשוק החופשי הסתכמו ב-2,412 דירות, קפיצה של 40% לעומת אשתקד ו-77% לעומת אפריל. גם רכישות המשקיעים זינקו ב-43% לעומת מאי 2025, ל-1,319 דירות. לעומת זאת, משפרי הדיור היו הקבוצה היחידה שרשמה ירידה: 1,907 דירות, ירידה של 11% לעומת אשתקד.

האוצר מציין בסקירתו כי ניכר גידול מחודש בשכיחות הטבות המימון של קבלנים, ובפרט באזורים שבהם הן היו נדירות עד לאחרונה. 20% מסך מכירות הקבלנים בשוק החופשי כללו הטבת מימון כלשהי. בירושלים הגיע שיעור זה ל-43% מהדירות שנמכרו, לעומת 17% בלבד בחודשים הקודמים. באזור רחובות הגיע השיעור ל-37%.

ברמת הערים, תל אביב-יפו הובילה את מכירות הדירות החדשות עם 1,137 דירות במרץ-מאי, עלייה של 35% לעומת שלושת החודשים הקודמים. ירושלים אחריה עם 539 דירות (ירידה של 4.6%), ואשדוד עם 442 דירות - זינוק של 115.6%. עוד בלטו אשקלון עם עלייה של 78.3% ל-410 דירות, וקריית גת עם עלייה של 78% ל-331 דירות. בשוק היד השנייה ירושלים מובילה עם 847 עסקאות, למרות ירידה של 16.3%, ואחריה חיפה עם 773 דירות (ירידה של 21.2%) ובאר שבע עם 556 (ירידה של 20.8%).

היצע הדירות החדשות שנותרות למכירה עמד בסוף מאי 2026 על כ-84,130 דירות, לעומת כ-66,840 אלפים באותו חודש לפני שנתיים. חודשי ההיצע - כלומר הזמן שיידרש למכור את כל הדירות הקיימות בקצב הנוכחי - עומדים על 28.9 חודשים. כ-30.2% מהמלאי הבלתי מכור מרוכזים במחוז תל אביב (25,390 דירות) ועוד 25% במחוז המרכז. בערים הגדולות, ירושלים מובילה עם כ-10,370 דירות לא מכורות, ואחריה תל אביב-יפו עם כ-9,810.

בנק ישראל פרסם אתמול כי היקף נטילת המשכנתאות לרכישת דירות בחודש יוני 2026 הגיע לשיא מתחילת השנה, נתון שמתחבר לאותם ניצנים של שינוי מגמה שנרשמים מתחילת 2026. נתוני המגמה של הלמ"ס מצביעים על כך שמפברואר 2026 השוק רושם עלייה מתונה של 0.9% לחודש בממוצע, לעומת ירידה של 0.8% לחודש שאפיינה את השוק בין יוני 2024 לינואר 2026.