שיא היסטורי בהיתרי הבנייה, אך פחות דירות הגיעו לאכלוס

שנת 2025 נרשמה כשיא של כל הזמנים בהיתרי בנייה בישראל, אך במקביל נרשמה ירידה חדה במספר הדירות שהושלמו בפועל וקיבלו תעודת גמר המאפשרת אכלוס. כך עולה מהדוח השנתי של מינהל התכנון על פעילות הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, שפורסם השבוע.

לפי הנתונים, ב-2025 הונפקו היתרי בנייה ל-84,429 יחידות דיור חדשות, לעומת 75,691 יחידות דיור ב-2024, עלייה של כ-11.5%. מדובר במספר ההיתרים הגבוה ביותר שנרשם בארבע השנים האחרונות: ב-2022 ניתנו היתרים ל-73,595 דירות, ב-2023 ל-77,485 דירות, וב-2024 ל-75,691 דירות בלבד.

בניגוד לכיוון החיובי בצד ההיתרים, נרשמה ירידה במספר הדירות שהגיעו לשלב המכריע בתהליך, קבלת תעודת גמר. ב-2025 ניתנו תעודות גמר ל-42,696 יחידות דיור בלבד, לעומת 47,415 יחידות דיור ב-2024, ירידה של כ-10%. הפער בין מגמת ההיתרים למגמת תעודות הגמר ממחיש כי השיא המוצהר בצד ההיתרים אינו מבטיח הגדלה מיידית של היצע הדירות הזמינות בפועל.

יש לציין כי היתר בנייה ותעודת גמר מתייחסים לשני שלבים שונים בתהליך, ולכן לא בהכרח מדובר באותן דירות. דירה שקיבלה תעודת גמר ב-2025 ייתכן שקיבלה את ההיתר שנים קודם לכן. עם זאת, המחסור החמור בעובדי בניין והאילוצים שנבעו מהמלחמה המתמשכת האטו את קצב הביצוע בישראל בשנים האחרונות, והרחיבו את הפער בין ההיתרים לבין השלמת הבנייה בפועל.

מבחינה גיאוגרפית, ירושלים ממשיכה להוביל בהפרש משמעותי במספר היתרי הבנייה, עם 8,444 יחידות דיור שקיבלו היתר ב-2025, לעומת 7,702 בשנה הקודמת. אחריה מדורגת תל אביב עם 6,915 היתרים, ולאחריה לוד עם 3,381 דירות, חיפה עם 2,775 דירות ובת ים עם 2,719 דירות. בהמשך הרשימה נמצאות אשדוד עם 2,264 דירות, פתח תקווה עם 2,243, רמת גן עם 2,230 ונתניה עם 2,030 יחידות דיור שקיבלו היתר.

בכל הנוגע לתעודות הגמר, התמונה מתהפכת לגמרי. תל אביב היא העיר המובילה עם 5,684 יחידות דיור שקיבלו תעודת גמר, אחריה נתניה עם 2,497, אשקלון עם 2,270 ופתח תקווה עם 2,210. ירושלים, שהובילה בהיתרים, מדורגת רק במקום החמישי בתעודות הגמר עם 1,945 דירות בלבד, מעט יותר מרחובות עם 1,697 ובית שמש עם 1,470 יחידות דיור.

הדוח בחן גם את מסלול "מורשה להיתר", הרפורמה שנועדה לקצר את משך הרישוי באמצעות העברת סמכויות מהוועדה המקומית לאדריכל מוסמך. מדובר בתיקון לחוק התכנון והבנייה שנכנס לתוקף באוקטובר 2022 והפך למחייב בנובמבר 2024, ובמינהל התכנון הגדירו אותו בעבר כ"מהלך מהפכני". בפועל, ב-2025 הוגשו במסלול זה 348 תיקי מידע להיתר, אך הופקו רק 16 היתרים, ואושרו 56 יחידות דיור בלבד, מספר זניח לעומת נתוני ההיתרים ברמה הארצית.

אחת הסיבות המרכזיות לתקיעות במסלול היא הצורך באישור של 100% מבעלי הקרקע כדי לבחור בו. במינהל התכנון הסבירו כי כמעט ייקח זמן עד שכל חבלי הלידה של הרפורמה יוסדרו ומספר ההיתרים בה יעלה. המספר הגדול ביותר של תיקי מידע במסלול הוגש בתחום הוועדה המקומית חוף הכרמל, 46 תיקים.

הדוח בחן גם את עמידת הוועדות המקומיות בדרישות החוק. בשנת 2025, 68% מהוועדות קיימו לפחות 12 ישיבות מליאה או ועדת משנה כנדרש בחוק, עלייה של כ-25.8% לעומת 2024. עם זאת, המשמעות היא שכ-32% מהוועדות עדיין לא עמדו ברף המינימלי. בתחום רשות הרישוי המצב טוב יותר, כאשר 93% מהוועדות קיימו לפחות ישיבת רישוי אחת בחודש, ירידה קלה לעומת 94% ב-2024.

גם בהפצת החלטות הוועדה, שהחוק מחייב בתוך שלושה ימים, רק 45% מהוועדות עמדו בלוח הזמנים. ב-42% מהוועדות ההפצה ארכה בין ארבעה לשמונה ימים, וב-11% מהן היא נמשכה יותר משמונה ימים. במינהל התכנון ציינו כי ב-2025 דווח על 1,689 ישיבות ועדה בנוכחות נציגים בעלי דעה מייעצת, עלייה של כ-8% לעומת 2024, אך שיעורי הנוכחות של מרבית הנציגים נותרו נמוכים.

הדוח השנתי של מינהל התכנון מצטרף לדיון המתמשך על פערי היישום ברפורמות הרישוי בישראל, כאשר הפער בין קצב ההיתרים לקצב השלמת הבנייה צפוי להישאר סוגיה מרכזית גם בשנים הקרובות, נוכח המחסור בכוח אדם בענף הבנייה.