דירת 5 חדרים בשכונת בן צבי בגבעתיים נמכרה במחיר שיא של 5.85 מיליון שקל, הגבוה ביותר שנרשם אי־פעם בפרויקט הוותיק שבו היא ממוקמת. מדובר בדירה בת 123 מ"ר בקומה השביעית, ברחוב שמעון בן צבי 38, בבניין שאוכלס עוד ב-2003.
העסקה מעניינת במיוחד לאור גילו של הפרויקט, שנבנה לפני יותר משני עשורים. על פי רישומי רשות המסים, זוהי העסקה הגבוהה ביותר שבוצעה אי־פעם בשני המגדלים הכלולים בו, בני 15 ו-14 קומות בהתאמה, שהוקמו על ידי היזמית מבני עופרים.
שטח הקרקע שעליו נבנה הפרויקט נושא היסטוריה מיוחדת. האזור כונה בעבר "שטח 9", בשל היותו בסיס בריטי בתקופת המנדט, שהוסב לאחר מכן לבסיס חימוש עם בונקר תחמושת גדול. בתוכנית המתאר של גבעתיים משנת 1960 סומן השטח לתכנון עתידי, והבסיס פונה בשנות ה-60. רק בתוכנית משנת 1976 יועד השטח לראשונה למגורים.
הבנייה בשכונה החלה בשנות ה-90, אך עיקרה בוצע בתחילת שנות האלפיים. במקביל נבנה במקום גם קניון גבעתיים, והמתחם קיבל את השם "שכונת בן צבי", על שם הרחוב המרכזי שבו. למרות מחאות ציבוריות באותה תקופה על הפיכת שטח ירוק למגדלי מגורים, השכונה נחשבה לפני עשור ושניים ללהיט של ממש, מה שבא לידי ביטוי גם במחירי הדירות הגבוהים בה.
בשנים האחרונות המצב התמתן במידה מסוימת. מחירי הדירות בשכונה עלו מרמה ממוצעת של 31 אלף שקל למ"ר ארנונה בשנת 2020 ל-35 אלף שקל למ"ר בממוצע כיום, עלייה של כ-13% בלבד. מדובר בשיעור נמוך משמעותית ממדד מחירי הדירות הכללי לתקופה זו, שעמד על כ-40%. הסיבות לפער כוללות את התיישנות הדירות בשכונה, הפיכת התכנון החדשני מלפני שני עשורים לסטנדרטי כיום, ובעיקר תחרות גוברת מבנייה חדשה בגבעתיים והסביבה, בעיקר במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.
המכירות בפרויקט המדובר החלו עוד באמצע 2002, ומחירי הדירות דאז נחשבו לגבוהים ביחס לזמנם. דירות 4 חדרים נמכרו אז בכ-1.4 מיליון שקל, דירות 5 חדרים ב-1.6 עד 1.7 מיליון שקל, ודירות 6 חדרים ב-1.9 עד 2 מיליון שקל. נראה כי רוכשי הדירות מאותה תקופה נשארו נאמנים לנכסים שלהם, שכן נרשמו בפרויקט עסקאות חוזרות מעטות בלבד לאורך השנים.
גם בבחינת המחיר למ"ר, העסקה האחרונה חורגת מהממוצע השכונתי העומד על כ-37,500 שקל למ"ר. מדובר בפער של כ-7% מעל הממוצע, שנחשב בתחום הסביר. הפער מוסבר בעיקר במיקומה של הדירה, הצופה לפארק, ובהשקעות שביצעו כנראה הבעלים הקודמים בנכס.
גלעד פיין, מתווך ממשרד רי/מקס אורגינל, התייחס לעסקה ואמר: "רחוב בן צבי מאוד מבוקש בגבעתיים, אולם הוא מאופיין בהפרשי מחירים גדולים מאוד בין דירות שפונות לפארק לבין כאלה שלא, שיכולים במקרים מסוימים להגיע גם למיליון שקל". לדבריו, "הדירה הזו ממוקמת במגדל שנמצא ממש על הפארק. המרחק משם לקאנטרי גבעתיים הוא דקות ספורות, ומשם לקניון גבעתיים המרחק קצר מאוד".
פיין הוסיף כי מדובר בבניין עם סטנדרטים חדשים יחסית לתקופתו, משנות האלפיים, מה שמשפיע על רמות המחירים בהשוואה למבנים ישנים יותר בסביבה. "הצירוף של המיקום הפנטסטי עם הנוף המהמם ודירה חדשה יחסית, ביחד עם זה שאין הרבה היצע של דירות כאלה בסביבה, הביא למחיר הגבוה", ציין המתווך.
העסקה בגבעתיים מצטרפת למגמה רחבה יותר של עליות מחירים בפרויקטים ותיקים באזור המרכז, כשמיקום קרוב לשטחים ירוקים ולמוקדי בילוי ממשיך להוות גורם מכריע בקביעת שווי הנכסים, גם כאשר מדובר בבניינים שאינם חדשים.
דירת 5 חדרים בת עשרים שנה בגבעתיים נמכרה בשיא של 5.85 מיליון שקל, בזכות מיקום נדיר מול פארק.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה