נווה צדק, אחת השכונות היקרות והמבוקשות בתל אביב, מתמודדת עם פער עצום בין היצע לביקוש. בשנה האחרונה נסגרו בשכונה כ-12 עסקאות בלבד, בזמן שבמקביל הוצעו למכירה כ-78 דירות. המשמעות: יש הרבה יותר מוכרים שמנסים למכור מאשר קונים שמוכנים לשלם את המחיר המבוקש.
המחיר החציוני בעסקאות שנרשמו עומד על כ-75.8 אלף שקל למ"ר. אבל מדובר בנתון שצריך להתייחס אליו בזהירות רבה. כשמספר העסקאות כל כך נמוך, דירה חריגה אחת יכולה לשנות באופן משמעותי את החציון ואת הממוצע כאחד.
חלק מהנכסים בשכונה נשארים בשוק חודשים ואף שנים, כשהמחירים המבוקשים במודעות משתנים בין לבין במיליוני שקלים בלי שנמצא קונה. דוגמה בולטת לכך היא נכס ברחוב לילינבלום, בן חמישה חדרים ובשטח 295 מ"ר, שהוצע תחילה ב-30 מיליון שקל. המחיר ירד בכמה שלבים עד ל-24.9 מיליון שקל, ולאחר מכן עלה שוב עד ל-37 מיליון שקל. הנכס עדיין לא נמכר, וההיסטוריה שלו ממחישה עד כמה מחירי המבוקש בשוק היוקרה יכולים להיות מנותקים מהעסקאות בפועל.
מקרים דומים נרשמו גם ברחוב מולכו שלמה, שם המחיר המבוקש עלה מ-13 מיליון שקל ל-21 מיליון שקל, וברחוב שטיין, שם המחיר קפץ מ-9 מיליון שקל ל-19 מיליון שקל. במקרים אלה מדובר בשינויי מחיר במודעות בלבד, ולא בעסקאות שהושלמו בפועל.
נווה צדק נוסדה בשלהי המאה ה-19 והייתה השכונה היהודית הראשונה שהוקמה מחוץ לחומות יפו. משנות ה-80 וה-90 היא עברה תהליך שיקום מקיף, כשבתים ישנים שופצו ומבנים לשימור הפכו לנכסי יוקרה. המיקום בין חוף הים, פארק המסילה, שדרות רוטשילד ויפו הפך אותה לאחת הכתובות המבוקשות ביותר בעיר.
למרות המיקום, ההיצע הגדול מעניק כיום לקונים כוח מיקוח משמעותי. מי שלא לחוץ לרכוש נכס ספציפי יכול להשוות בין דירות, להמתין ולנהל משא ומתן ממושך. מנגד, מוכרים שמבקשים מחיר גבוה מדי מוצאים את עצמם עם נכס שנשאר על המדף זמן רב, גם אם מדובר בבעלי הון שאינם חייבים למכור בלחץ.
מבחינת המחירים בפועל, דירת שני חדרים בשטח 35-55 מ"ר עולה כ-3-5 מיליון שקל, דירת שלושה חדרים נעה בין 5.5-8 מיליון שקל, ודירות ארבעה חדרים מגיעות ל-7-11 מיליון שקל. דירות חמישה חדרים, שהן מוצר נדיר בשכונה, יכולות להתחיל ב-10-12 מיליון שקל ולהגיע ל-20 מיליון שקל ומעלה. עסקה בולטת נרשמה ברחוב אמזלג, שם נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח 160 מ"ר בקומת קרקע תמורת 10.4 מיליון שקל, המשקפים כ-65 אלף שקל למ"ר.
גם בשוק השכירות ניכרת תמונה מורכבת. שכר הדירה הממוצע בשכונה עומד על כ-9.7 אלף שקל בחודש, כשדירת שלושה חדרים מושכרת בכ-10.5-12 אלף שקל ודירת ארבעה חדרים בכ-16-17 אלף שקל. אך גם כאן, למרות שכר הדירה הגבוה יחסית, התשואה למשקיעים נמוכה ועומדת סביב 2.2% בשנה בלבד, לפני הוצאות תחזוקה ומיסוי.
מבחינת איכות חיים, לשכונה יתרונות וחסרונות מובהקים. הקו האדום של הרכבת הקלה משרת אותה בתחנת אלנבי, ובעתיד יעבור בסביבה גם הקו הסגול. מנגד, החניה מוגבלת מאוד, מבנים לשימור דורשים תחזוקה יקרה, והרחובות מתמלאים מבקרים ותיירים בעיקר בסופי שבוע. שיעור הילדים בשכונה גבוה מזה שבכרם התימנים הסמוכה, אך משפחות שמחפשות דירה גדולה מגלות שההיצע מצומצם והמחירים יכולים לעבור בקלות את רף עשרת מיליוני השקלים.
אם קצב המכירות הנוכחי יימשך, המלאי הקיים בשכונה מספיק לתקופה של יותר משש שנים, גם בלי להוסיף דירות חדשות להיצע. בשוק כזה, כוח המיקוח נשאר בידי הקונים הסבלניים, בעוד שהמוכרים שאינם חייבים למכור ממשיכים להמתין למחיר שיתאים לציפיותיהם.
**סיכום:** נווה צדק ממחישה איך שכונת יוקרה יכולה לשלב מחירים גבוהים עם קיפאון עמוק בעסקאות בפועל.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה