קבוצת חג'ג' חתמה על הסכם למכירת כ-7.5% ממניות חברת רני צים מרכזי קניות בחזרה לקבוצת צים, שבבעלות רני צים, תמורת 75 מיליון שקל. העסקה משקפת לחברת המרכזים המסחריים שווי של כמיליארד שקל, הגבוה בכ-30% משווי השוק שלה. הדיווח על ההסכם פורסם לבורסה.
מדובר בשווי הגבוה בכ-92% מזה שלפיו נכנסה חג'ג' להשקעה בחברה בסוף 2024, אז נחתמה עסקה לפי שווי של 520 מיליון שקל לפני הכסף. במסגרת ההסכם החדש, חברת בת בבעלות מלאה של קבוצת חג'ג' תמכור לקבוצת צים 13,363,075 מניות רגילות של רני צים מרכזי קניות, המהוות כ-7.5% מהון המניות ומזכויות ההצבעה בחברה.
מה קדם לזה
ב-1.6.2026 דיווחנו כי חג'ג' הציגה קצב מכירות חזק ברבעון הראשון של 2026, אך הרווח הנקי שלה צנח ב-72% לעומת הרבעון המקביל, על רקע עלויות מימון ושיווק גבוהות. ב-25.6.2026 דיווחנו כי רני צים השלימה את רכישת מתחם הקניות באור יהודה ב-300 מיליון שקל, במסגרת הרחבת פעילותו בתחום המרכזים המסחריים.
לאחר השלמת העסקה תמשיך חג'ג' להחזיק, באמצעות חברת הבת, בכ-22.16% ממניות החברה, לעומת כ-29.66% שבהם החזיקה ערב ההודעה. החזקותיו של צים לעומת זאת יעלו מכ-28.76% לכ-36%. השליטה המשותפת בין שני הצדדים תישמר, בכפוף לתיקון שהוסכם בהסכם בעלי המניות: לכל צד תישאר זכות שווה להציע דירקטורים, והחלטות באסיפה המקדימה ימשיכו להתקבל פה אחד.
לקבוצת צים ניתנה גם אופציית רכש לרכישת נתח נוסף של 7.5% ממניות החברה מידי חג'ג', אותה יוכל לממש בתוך 11 חודשים ממועד השלמת העסקה. אם האופציה תמומש, צפוי צים להחזיק בכ-44% מהמניות, וחג'ג' תיוותר עם כ-15% בלבד. בהתאם להסכם בין הצדדים, ירידה של החזקות חג'ג' מתחת לרף של 15% תביא לסיום הסכם השליטה המשותפת.
השלמת העסקה צפויה בתוך 30 יום ממועד חתימת ההסכם, כאשר לקבוצת צים ניתנה אפשרות להאריך את התקופה ב-15 ימים נוספים. ההסכם כולל גם פיצוי מוסכם בסך 3.75 מיליון שקל, המהווה 5% מהתמורה, למקרה שבו העסקה לא תושלם בשל אי-תשלום.
המניות הנמכרות משועבדות כיום לגורם מממן, ולכן מתוך התמורה הכוללת תשלם קבוצת צים 26 מיליון שקל ישירות לאותו גורם, לצורך פירעון החוב ושחרור השעבוד. יתרת התמורה, בסך 49 מיליון שקל, תועבר לקבוצת חג'ג'. בחג'ג' נמסר כי העסקה צפויה להניב לחברה תזרים פנוי של כ-49 מיליון שקל לפני מס, אך אינה צפויה להשפיע באופן מהותי על תוצאותיה הכספיות.
מבחינת צים, העסקה מסמנת שינוי כיוון. בשנים האחרונות פעל למכירת מניות כדי לצמצם חובות אישיים: בפברואר 2025 מכר כ-8.8% ממניות החברה להפניקס ולשסטוביץ' תמורת כ-65 מיליון שקל, ובסך הכול מימש מניות ביותר מ-100 מיליון שקל. גם החברה עצמה פעלה לצמצום המינוף באמצעות מימוש נכסים, בהם מכירת חברת הייזום מגידו לאאורה תמורת 280 מיליון שקל ומכירת מחצית מהזכויות במרכז הקניות במעלות תמורת 121 מיליון שקל. כעת מבקש צים להגדיל מחדש את אחיזתו בחברה.
רני צים, יו"ר רני צים מרכזי קניות, אמר כי "רני צים מרכזי קניות היא מפעל חיים עבורי, ואני מאמין מאוד בחברה, בייחודיות שלה ובפוטנציאל העסקי המשמעותי הטמון בה". לדבריו, "החברה נמצאת בתנופת עשייה ופיתוח, ומדי שנה נוספים עוד ועוד מרכזי קניות פעילים לפורטפוליו הנכסים המניבים שלנו, כשלצד זאת ביצענו בשנה האחרונה מהלך משמעותי של הורדת מינוף וחיזוק הגמישות הפיננסית". צים הוסיף כי "העסקה נעשתה על פי ההון העצמי של החברה ואני מאמין כי עם המשך התפתחותה בתחום הקניונים, אנרגיה וחוות שרתים יוצף בה ערך רב".
רני צים מרכזי קניות פועלת בתחום ההקמה וההפעלה של מרכזים מסחריים ברחבי הארץ, בדגש על יישובים בחברה הערבית. לחברה 12 מרכזי קניות פעילים, לצד פרויקטים נוספים בפיתוח, ושווי נכסיה הכולל עולה על 1.6 מיליארד שקל. קבוצת חג'ג', שבניהול האחים צחי ועידו חג'ג', פועלת בתחומי הנדל"ן המניב, הבנייה למגורים וההתחדשות העירונית, ומקיימת גם שותפות נפרדת בתחום ההתחדשות העירונית עם עדי צים, אחיו של רני צים.
עוד מהדיווחים
לפי מרכז הנדל"ן, מחיר הרכישה המקורי של חג'ג' ב-2024 שיקף הנחה של כ-35% ביחס להון העצמי של רני צים מרכזי קניות, אך היה גבוה משווי השוק שלה שעמד אז על כ-490.7 מיליון שקל. רני צים צוטט במרכז הנדל"ן כאומר: "אני משוכנע כי המשך מימוש התוכנית העסקית והרחבת פעילותה יתרמו להשבחת נכסיה ולהצפת ערך משמעותית בשנים הבאות". לפי מרכז הנדל"ן, יש להביא בחשבון כי השווי בעסקת הכניסה של חג'ג' הוצג לפני הכסף, ולכן ההשוואה בין שתי העסקאות אינה משקפת בהכרח את מלוא השינוי בשווי החברה לאחר ההשקעה.
למה זה חשוב
העסקה משקפת מגמת התחזקות בשוק מרכזי הקניות בדגש על יישובים בחברה הערבית, שבהם פועלת רני צים מרכזי קניות, ועשויה להשפיע על קצב הקמתם של מרכזים מסחריים נוספים באזורים אלה. שינוי מבנה הבעלות וההחזקה בין צים לחג'ג' עשוי גם להשפיע על תוכניות ההשקעה וההתפתחות העתידיות של החברה.
כניסתה של חג'ג' לשותפות עם רני צים בדצמבר 2024 נועדה לחזק את מבנה ההון של החברה וליצור סינרגיה בין יכולות הייזום והנדל"ן למגורים ולמסחר של חג'ג' לבין פורטפוליו מרכזי הקניות של צים. כמעט שנתיים לאחר מכן, בוחר צים לממש את זכותו ולהגדיל מחדש את חלקו בחברה, תוך שמירה על המסגרת העסקית המשותפת עם האחים חג'ג'.
העסקה, שתושלם בתוך כחודש וחצי, צפויה לעצב מחדש את מפת השליטה ברני צים מרכזי קניות, ככל שצים ימצה גם את האופציה הנוספת שניתנה לו.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה