משרד הבינוי והשיכון גיבש תוכנית אסטרטגית שמטרתה להסדיר את שוק השכירות בישראל, שבו מתגוררים כיום כ-2.5 מיליון ישראלים. במרכז התוכנית עומדת הצעה לחייב בעלי דירות לדווח למדינה על נכסים שהם משכירים, מהלך שיאפשר לראשונה לרשויות לדעת בדיוק כמה דירות מוצעות להשכרה, באילו מחירים ותחת אילו תנאים.
המסמך, שנחשף לראשונה בכלי תקשורת כלכליים, מגיע בעיצומו של משבר מתמשך בשוק השכירות. שכר הדירה הממוצע בישראל הגיע לכ-5,135 שקל בחודש, לאחר עלייה של כ-90% בתוך 13.5 שנים. במחוז המרכז נרשמה בעשור האחרון התייקרות של כ-38% במונחים נומינליים, לעומת כ-21% בירושלים. למרות ההיקף העצום של השוק, שמגלגל כ-50 מיליארד שקל בשנה, אין למדינה כיום תמונת מצב מלאה עליו. אפילו סקרי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אינם מאפשרים לדעת בוודאות כמה דירות מושכרות ומהם תנאי החוזים בפועל.
לפי התוכנית, חובת הדיווח לא תשמש רק את רשות המיסים. המידע שייאסף אמור לחשוף את היקפו האמיתי של השוק ולאפשר למדינה לתכנן מדיניות שמתאימה למציאות בשטח, במקום להתבסס על נתונים חלקיים. עם זאת, במשרד מודים כי המהלך דורש מנגנוני אכיפה ופיקוח, וקיים חשש של ממש שבעלי דירות יגלגלו את העלויות והבירוקרטיה הנוספת אל כיסם של השוכרים.
לצד חובת הדיווח, התוכנית מציעה הקמת גוף ממשלתי מתכלל במשרד השיכון, שירכז את כל הטיפול בתחום השכירות. כיום האחריות מפוזרת בין משרד המשפטים, משרד האוצר, רשות המיסים, רשות מקרקעי ישראל, מינהל התכנון והרשויות המקומיות, מצב שיוצר לדברי עורכי המסמך מדיניות מקוטעת ומהלכים שנתקעים בין הגופים. לצד הגוף המתכלל תפעל ועדת היגוי משותפת לכל הגורמים הרלוונטיים, כולל החברה הממשלתית "דירה להשכיר".
חוזי השכירות הקצרים הם בעיה מרכזית נוספת שהתוכנית מבקשת לטפל בה. משך החוזה הממוצע כיום עומד על כ-13.5 חודשים, וכ-90% מהחוזים הם לשנה בלבד, גם כשמדובר בשוכרים שנשארים בפועל שנים באותה דירה. כל שנה הם נדרשים לנהל מחדש משא ומתן על המחיר ולחיות בחוסר ודאות אם בעל הבית ידרוש תוספת או יבקש מהם לפנות את הנכס. התוכנית מציעה לעודד חוזים ארוכי טווח עם מנגנון עדכון מחיר ידוע מראש, בתמורה לתמריצים לבעלי הדירות ומנגנונים שיגנו עליהם מפני אי תשלום.
הניסיון להקים שוק שכירות מוסדית משמעותי בישראל עדיין רחוק מהיעד. החברה הממשלתית "דירה להשכיר", שהוקמה כבר ב-2013, שיווקה עד 2024 כ-37 אלף יחידות דיור, אך רק כ-5,200 מהן אוכלסו בפועל. חלק מהדירות בפרויקטים כמעט אינן נגישות לעשירונים הנמוכים, גם כשהן מוצעות במחיר מופחת. הדוח מציין כי מרבית הדירות המושכרות בישראל כלל לא תוכננו למטרה זו מלכתחילה, אלא נבנו למכירה ונרכשו על ידי משקיעים פרטיים, מה שיוצר פער בין הצרכים של שוכרים לבין מבנה השוק בפועל.
התוכנית מציעה גם להקים מנגנון ייעודי לבירור תלונות של שוכרים, כחלופה להליך המשפטי הארוך והיקר בבית המשפט, כולל אפשרות להטיל עיצומים כספיים על בעלי דירות שמפרים את תנאי החוזה. בנוסף מוצע לייעד קרקעות מראש לשכירות ארוכת טווח, לקבוע בכל מתחם חדש שיעור מסוים של קרקע למטרה זו, ולבחון הקצאת קרקעות ציבוריות שאינן בשימוש לצורך זה.
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, אמר כי זו הפעם הראשונה שהמשרד בוחן את סוגיית השכירות "מקצה לקצה". לדבריו, "אנחנו לא יכולים להסתכל רק על כמה דירות אנחנו מתכננים, משווקים ובונים. כ-30% ממשקי הבית בישראל גרים בשכירות, ואין פתרון לשוק נדל"ן בריא בלי לעסוק גם בשוק הזה". מורגנשטרן הבהיר כי אין ודאות לגבי יישום המהלך: "אני לא יודע מי יהיה שר האוצר הבא, ואי אפשר לומר שכל התוכנית תאומץ. זאת שאיפה, אבל העבודה המקצועית והאלמנטים המרכזיים יהיו הבסיס לחוק ההסדרים הבא".
התוכנית מונחת על שולחן הממשלה כחודש וחצי לפני הבחירות, ולא צפויה להתקבל כמדיניות מחייבת בקרוב. כבר ב-2024 הוכנה הצעת מחליטים דומה, אך היא נבלמה בשל התנגדות של חלק ממשרדי הממשלה. גם דוח מבקר המדינה התריע בעבר כי משרדי הממשלה לא גיבשו תוכנית כוללת לשוק השכירות, וכי המהלכים שננקטו לאורך השנים היו נקודתיים ומקוטעים.
ההכרעה הסופית אם לאמץ את התוכנית תעבור לממשלה הבאה, שתצטרך להחליט אם להפוך אותה לחלק מחוק ההסדרים הקרוב.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה