משרד השיכון יוזם: חובת דיווח על כל דירה מושכרת בישראל

משרד הבינוי והשיכון פרסם תוכנית אסטרטגית מקיפה שנועדה לשנות את פני שוק השכירות בישראל. במרכז התוכנית עומדת הצעה לחייב דיווח על כל דירה מושכרת במדינה, כולל דירות שנמצאות מתחת לתקרת הפטור ממס. המשרד מבקש לקדם חלק מהשינויים כבר בחוק ההסדרים הקרוב.

כ-30% ממשקי הבית בישראל, כ-2.5 מיליון בני אדם, מתגוררים כיום בשכירות. היקף השוק מוערך בכ-50 מיליארד שקל בשנה, אך המדינה עדיין אינה מחזיקה תמונה מלאה של אחד השווקים הגדולים במשק. השכירות המוסדית ארוכת הטווח מהווה כאחוז אחד בלבד מכלל הדירות המושכרות, ואורך החוזה הממוצע עומד על כ-13.5 חודשים בלבד.

ההצעה המרכזית והרגישה ביותר בתוכנית היא יצירת מאגר נתונים לאומי באמצעות הרחבת חובת הדיווח. כיום אין מאגר שמרכז את כלל הדירות המושכרות, החוזים והמחירים ששולמו בפועל. חובת הדיווח הקיימת לרשות המיסים משמשת בעיקר לצורכי מיסוי, ולכן חלק גדול מעסקות השכירות לא מופיע כלל במאגר ממשלתי. במשרד השיכון מודים כי המהלך עלול לעורר חשש בקרב בעלי דירות שהמידע ישמש בעתיד להרחבת המיסוי, ואף להכביד מבחינה מינהלית על המשכירים.

מנהלת אגף בכיר אסטרטגיה ומדיניות במשרד, מיכל ארן, הסבירה כי "אחד האתגרים המרכזיים שזיהינו הוא הפער במידע ובנתונים, שמקשה על גיבוש מדיניות מדויקת ועל קבלת החלטות. ההמלצות שמובאות בתוכנית מבקשות לתת מענה לפערים האלה באמצעות יצירת תשתית נתונים סדורה, חיזוק התיאום בין הגופים השונים וקידום כלים תכנוניים וכלכליים".

לצד חובת הדיווח, התוכנית מציעה להקים גוף ממשלתי מתכלל שירכז את הטיפול בשוק השכירות, שהיום מפוזר בין משרד המשפטים, משרד האוצר, רשות מקרקעי ישראל, מינהל התכנון והרשויות המקומיות. הגוף החדש יפעל לצד ועדת היגוי בין-משרדית שבה ישתתפו בין היתר משרד האוצר, רשות המיסים, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וחברת "דירה להשכיר".

המשרד מציע גם להקים מנגנון לבירור תלונות בין שוכרים למשכירים, שיהיה מוסמך להטיל עיצומים כספיים. כיום, סכסוכים על תיקון ליקויים או הפרת חוזה מנותבים כמעט אך ורק לערכאות משפטיות, הליך יקר וממושך שמרתיע שוכרים רבים ממיצוי זכויותיהם. המנגנון החדש נועד לספק כתובת מהירה ונגישה יותר.

בתחום הקרקעות, התוכנית מבקשת לבחון סיווג של קרקעות שיועדו מראש לשכירות ארוכת טווח בלבד, כדי למנוע מצב שבו מלאי דירות להשכרה נעלם בהמשך כשהבעלים מוכרים אותן. במקביל מוצע לשנות את תנאי המכרזים העתידיים כך שיתאמו את הכדאיות הכלכלית של שכירות ארוכת טווח, ולבחון רווחיות שנתית מינימלית של 2% ליזמים. הצעה נוספת מדברת על שימוש ב"שטחים חומים", קרקעות שיועדו לשימושים ציבוריים ואין להן עוד צורך קונקרטי, לצורכי שכירות ארוכת טווח.

התוכנית מתייחסת גם לתחום ההתחדשות העירונית. בשכונות ישנות קיים מלאי גדול יחסית של דירות המושכרות במחירים נמוכים, ומשרד השיכון חושש שהריסתן והחלפתן במגדלים חדשים תדחוק שוכרים מהשכונה. לכן מוצע לפתח מודלים שבהם חלק מיחידות הדיור במתחמי התחדשות יישארו מיועדות להשכרה ארוכת טווח, גם אם הדבר יפגע ברווחיות היזם.

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, אמר כי "שוק השכירות הוא חלק בלתי נפרד משוק הדיור. פתרון אמיתי לאתגרי הדיור חייב שוק שכירות משוכלל, יציב וארוך טווח, בנוסף להרחבת היצע הדירות לרכישה. הגיע הזמן ששוק השכירות יקבל את המקום הראוי לו במדיניות הדיור הלאומית". לדבריו, "עכשיו עוברים מהתכנון ליישום, ונפעל לקדם כבר בתקופה הקרובה את הצעדים שניתן להוציא לפועל".

התוכנית גובשה בעקבות החלטת ממשלה משנת 2024 ולאחר כשנתיים של עבודת מטה, שכללה בחינת מודלים מחו"ל ותהליך למידה עם ארגון ה-OECD. במשרד השיכון מתכננים לפעול בהדרגה: לקדם במהירות צעדים שלא דורשים שינוי מבני, ובמקביל להכין חקיקה והחלטות ממשלה לצעדים המורכבים יותר, כמו חובת הדיווח וסיווג הקרקעות. תוכנית קודמת בתחום לא אושרה בעבר בשל התנגדות של חלק ממשרדי הממשלה, כך שהמבחן האמיתי לתוכנית הנוכחית יהיה בשאלה כמה מההמלצות יהפכו בפועל לחוק ולמנגנוני אכיפה פעילים.